di Franco Repetto*
Elaborazione svolta da Fiaip Alessandria sui dati provvisori trasmessi dall’Agenzia delle Entrate, nei primi tre mesi dell’anno per la provincia e il capoluogo.
La valutazione deve passare da Alessandria prima e da una analisi della provincia poi, partendo dalla sua composizione, dalla dinamica e verificando l’andamento del mercato immobiliare residenziale.
Alessandria rileva un numero delle transazioni nell’ultimo anno significativo del +10,9% rispetto al 2021.
A seguire in percentuale minore, nel Valenzano Alessandrino (+3,9%), il Tortonese (+3%), Casalese (+2,1). Uniche flessioni leggere nell’Acquese (-1%) e nel Novese-Ovadese (-0,6%).
Dobbiamo aggiungere un dato e i numeri non mentono, rapporto tra compravendite e locazioni residenziali.
L’indice IMI (Intensità Mercato Immobiliare) misura la vivacità del mercato immobiliare in una determinata zona geografica. L’IMI è un indicatore calcolato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ed è il rapporto tra il numero di case vendute e lo stock di abitazioni presenti sul mercato.
Quanto più l’indicatore IMI è alto più il mercato immobiliare è dinamico, un indicatore IMI basso significa che le compravendite sono più lente e molti immobili rimangono invenduti a fine anno.
L’andamento delle compravendite influenza i valori dell’IMI (intensità del mercato immobiliare). In media nazionale tale indicatore, che nel 2021 era pari a 2,17%, risulta nel 2022 pari a 2,27% (ossia 2,27 abitazioni compravendute ogni 100 censite in catasto).
Nella provincia di Alessandria il totale delle compravendite 2022 con rilevazione NTN: numero di transazioni normalizzato, ovvero numero di transazioni conteggiate per quota di trasferimento di proprietà. Ciò significa, per esemplificare, che nel caso di tre transazioni aventi per oggetto 1/3, 1/3 e 1 del diritto di proprietà, il NTN è pari a 1,66 e non a 3, è di 6.200; La percentuale rispetto al 2021 è del + 3,4%; L’ IMI è al 2,15% la differenza Imi rispetto al 2021 è positiva 0,07.
Da rilevare i dati del capoluogo Alessandria il totale di compravendite NTN è stato di 1.412. La percentuale in aumento rispetto al 2021 del + 10,9%: Il dato Imi 2,66% la percentuale IMI 0,26.
Arriviamo ai dati recenti che vedono nel primo trimestre 2023 un numero di compravendite di 304 abitazioni contro le 342 del primo trimestre 2022, una leggera flessione dovuta al fatto che nel primo trimestre 2022 molte compravendite preliminarmente stipulate nel 4° trimestre 2021 si sono concluse appunto nel trimestre successivo. Situazione che non è avvenuta nel 4° trimestre 2022.
I prezzi nel primo trimestre del 2023 sono sostanzialmente stabili in provincia come anche in tutta la regione, dopo un modesto aumento di fine 2022, causa inflazione, ma con significative differenze che oltre alla posizione sono da tempo legate alla classe energetica dei fabbricati e delle singole unità, tema scottante soprattutto nell’ultimo anno, “La maggior parte dei Mediatori immobiliari – spiega Repetto – ritiene che ci siano significative oscillazioni nei valori, sia verso l’alto, dove c’è qualità, ma in alcuni casi verso un ulteriore ribasso proprio per i fattori di cui sopra. Un mercato molto complicato dove certamente i professionisti della Mediazione hanno un ruolo fondamentale, nella ricerca, nella verifica, nella soluzione e nella contrattualistica. Significativa attenzione deve essere posta alle conformità edilizie e catastali, materia difficile e delicata, ma di rilevante importanza.
Ma il dato che vorrei evidenziare è l’alto numero di compravendite ad uso investimento. Sì, qui davvero si fa la differenza, la maggior parte delle compravendite riguarda immobili compravenduti e poi riqualificati, anche grazie ai bonus edilizi ed energetici, ma abbiamo avuto soprattutto, una fortissima richiesta di locazioni grazie al numero di studenti che attraverso il nostro portale www.residenzeuniversitariealessandria.it
ha potuto, oltre a trovare la migliore soluzione abitativa godere di quello che in assoluto è il servizio post/locazione, dove possono per ogni problema che eventualmente incontrano telefonare e vederlo affrontato e spesso risolto, pare banale, ma vi garantisco che non lo è assolutamente, soprattutto in un mondo in cui ormai troviamo spesso risponditori automatici.
I lavoratori fuori sede, tantissimi che scelgono la nostra città per i motivi che tutti sappiamo, a partire dalla sua posizione. Ad oggi spesso si fa fatica a soddisfare la domanda. Questo ha permesso agli investitori di ottenere rendimenti importanti con % in casi particolari anche a due cifre. Tra i motivi, ritengo che il principale sia quello di aver sposato le agevolazioni che dal 2018 ad oggi, sono state possibili grazie agli accordi territoriali, che hanno permesso da un lato di mitigare aumenti dei canoni dovuti al forte aumento dell’inflazione, dall’altro ha permesso ai proprietari di ottenere rendimenti anche a due cifre.
Riporto alcuni dati che rappresentano valori assoluti, ma danno certamente l’dea del mercato.
Ad esempio, il canone di locazione maggiore nel 2023 rilevato ad oggi è in Alessandria con € 935/ mese, parliamo di un appartamento in centro di circa 300 mq con box auto.
Il secondo maggior canone e di € 800/mese, in questo caso si parla di un immobile in zona orti anche questo di circa 300 mq.
In provincia abbiamo nei centri zona € 650 a Tortona e a Casale.
Un dato rilevante è quello riscontrato nei piccoli comuni dove a Rocca Grimalda abbiamo un immobile di circa 160 mq con ampio box, locato a € 850/mese; a seguire un immobile locato a € 690 a San Salvatore.
Di contro i canoni minori li abbiamo a Ovada, Valenza e Arquata con immobili locati a e 200/mese, in questo caso parliamo di unità di piccole dimensioni in condizioni sufficienti.
La maggior parte dei canoni si aggira tra i 300 ed i 500 euro.
Per chiudere alcune riflessioni: la prima è rivolta all’inflazione e la perdita di potere di acquisto, la seconda è l’aumento dei tassi di interesse.
Questi due fattori hanno inciso certamente e comportato decisioni complicate per accedere al credito e ai mutui bancari.
Ribadendo quanto scritto sopra, il mercato ha retto e regge in quanto chi acquista per investimento utilizza i propri risparmi.
Per la prima casa abbiamo attivato soluzioni originali che in molti casi ormai hanno risolto situazioni all’apparenza complicate.
Ultimissima nota, il mercato delle compravendite e delle locazioni vede le agenzie immobiliari aver raggiunto il 75/80% del mercato, quantomeno nel nostro territorio, grazie a politiche attive di comunicazione, di trasparenza e di lotta all’abusivismo, grazie al progetto Clara Condicio, unico in Italia al momento, introdotto dalle associazioni della mediazione immobiliare, dalle associazioni dei consumatori e sotto la regia della Camera di Commercio di AL- AT.
*Past President Fiaip Alessandria
