di Ettore Grassano
Un numero di transazioni in crescita (in controtendenza rispetto ai dati anche di altre parti della provincia), sia come acquisto di prima casa, sia come investimento ‘difensivo’ di una parte del proprio capitale finanziario, con rendite decisamente interessanti.
Così si presenta, in una ‘istantanea’ scattata a marzo 2024, il mercato immobiliare alessandrino. Numeri alla mano, il 2023 è stato un anno di forte movimento (ben 1464 transazioni contro le 1412 del 2022), e il dato pare confermato anche dal primo trimestre di quest’anno.
Franco Repetto, figura di rilievo all’interno di Fiaip, e membro del consiglio di amministrazione della Camera di Commercio di Alessandria e Asti, ci aiuta ad analizzare nel dettaglio dati e tendenze, e ribadisce: “Fondamentale il ruolo dei mediatori immobiliari qualificati e certificati: il percorso di Clara Condicio sta dando risultati eccellenti”.
Presidente Repetto, Alessandria in controtendenza positiva, una volta tanto: altrove il mercato immobiliare nel 2023 ha ‘frenato’, peraltro dopo anni di boom. Qui da noi invece…
Qui da noi si parte da un dato certo: 1464 transazioni nel 2023, mentre furono 1412 del 2022. Un fenomeno interessante, a cui concorrono credo diversi elementi. Per chi cerca la prima casa, certamente il comune di Alessandria offre molte soluzioni, e per tutte le tasche. Ed è un’area, comunque, baricentrica rispetto ad un territorio più vasto, con snodi autostradali e collegamenti ferroviari: anche se questi ultimi, soprattutto sulla linea per Milano, potrebbero senz’altro essere potenziati, a beneficio dell’intera economia locale. C’è poi la ‘seconda gamba’ del mercato delle compravendite, che è, per chi ha risorse da investire, la diversificazione come difesa del patrimonio. Oggi ad Alessandria il mercato delle locazioni è estremamente dinamico, e offre una redditività (e una stabilità) che difficilmente si riesce ad ottenere sui mercati finanziari.
Quanto pesano in questa dinamica gli accordi territoriali, a cui Fiaip e Appc grazie alla convenzione hanno fortemente creduto in questi anni?
Gli accordi territoriali offrono benefici importanti sia al proprietario dell’alloggio che al conduttore, e si sono rivelati in questi anni decisivi per rivitalizzare il mercato immobiliare, e per renderlo sempre più appetibile. Tanti alessandrini hanno compreso l’importanza di riqualificare appartamenti di famiglia, magari ereditati dai nonni, o anche di acquistarne altri, alla luce della possibilità di locarli con cedolare secca agevolata al 10%, e di avere anche importanti riduzioni Imu. A guadagnarci naturalmente è anche il conduttore, poiché occorre per avere i benefici fiscali rispettare determinati parametri economici e di qualità dell’immobile.
Proviamo a fare un po’ di esempi concreti, per ‘fotografare’ la situazione del mercato alessandrino, magari anche diversificato per zone?
Vediamo le potenzialità, prima di tutto. Ad esempio, un bilocale il cui costo finale potrebbe essere compreso in una forchetta che va da € 45.000 a € 70.000 € può essere locato tra € 4.500 annui, e € 6.000 annui, e in alcuni casi dove ci sono particolari situazioni il canone può essere superiore. Ma ciò che davvero fa la differenza è Il rendimento netto, grazie agli accordi territoriali, che consiglio sempre di far verificare dalla vostra Agenzia immobiliare di fiducia, o associazione firmataria degli accordi. Ribadisco, sono esempi che vanno letti, con tolleranze in più o in meno comprese tra il 10 e il 12%.
Ad Alessandria il mercato delle locazioni ha una richiesta pari ad almeno tre volte l’offerta. L’Università, il Conservatorio e altri importanti riferimenti, tra cui le più importanti aziende che circondano la nostra città, richiedono una grande quantità e qualità di appartamenti. È un fenomeno in forte crescita a cui abbiamo l’obbligo di dare una risposta. Un fenomeno di nicchia, ma con richieste importanti, a cui al momento il mercato non offre opportunità, è poi quello delle ville o case di una certa importanza. Dobbiamo stimolare i proprietari a fare investimenti, i ritorni sono rilevanti.
Oggi per comprare, vendere o affittare casa quasi tutti ci rivolgiamo ad una agenzia immobiliare. Perché è importante l’intermediazione?
Perché oggi esistono talmente tante problematiche, sia sul fronte dell’individuazione e valutazione dell’immobile, che nella gestione delle corrette procedure di acquisto o affitto, che muoversi da soli, se non si è provvisti dell’adeguato bagaglio professionale, può costare decisamente caro. La gestione rappresenta una certezza, evitando le problematiche che spesso si trovano nei rapporti diretti proprietario/ conduttore. I dati parlano chiaramente: le patologie, mancato pagamento della locazione, delle spese condominiali e di riscaldamento, nelle gestioni si sono quasi azzerate. Ormai l’80% delle transazioni avviene tramite agenzia immobiliare.
Quali sono le principali tipologie di immobili sul mercato?
Partiamo da una premessa, i valori sono diventati molto selettivi e circoscritti, minimo in tre fasce.
1- La prima fascia – medio /bassa – la possiamo rappresentare in queste forchette: valori dai 30/ai 40.000 € per un bilocale, dai 40/60.000 per un trilocale, dai 60.00 a 80.000 per un quadrilocale…
Una nota: si sono decisamente alzati i valori minimi, oggi la soglia si colloca sui 366 € al mq, un valore che si è alzato rispetto ai prezzi minimi di almeno un anno fa. Il motivo è legato alla grande richiesta di queste unità, destinate alla ristrutturazione e all’investimento, in questo caso la posizione si rivela un fattore importante. Successivamente è obbligatorio suggerire una attenta qualità della ristrutturazione, fondamentale per poi ottenere buoni contratti di locazione.
2- La seconda fascia – o fascia media – Dai 40.000 / 50.000 per un bilocale; dai 50.000 / 70.000 per un trilocale; dai 70.000 / 100.000 per un quadrilocale. Anche in questa fascia si sono alzati i prezzi minimi dove il valore più basso è di € 328 al mq. In questo caso troviamo un aumento nella fascia alta, che interessa una clientela che si caratterizza dalla capacità di risparmio molto forte e che intende acquistare la sua prima casa. Sono molto spesso cittadini non italiani che si sono inseriti molto bene nel tessuto sociale della città, sia come dipendenti e sia come imprenditori. Come dicevo, hanno risparmiato moltissimo e molte volte riescono ad acquistare senza il mutuo oppure con un contributo del 50% del prezzo pagato, che permette loro di avere un tasso conveniente come vedremo nella scheda a seguire. I numeri sono importanti, parliamo del 50/60% del mercato immobiliare e dei mutui.
3- La terza fascia medio/alta
Dai 50.000 ai 80.00 per un bilocale; dai 60.000 ai 100.000 per un trilocale; dai 100.000 a salire, partendo dal quadrilocale fino ad alloggi di grandi dimensioni. Nella tabella andremo a rappresentare i valori assoluti.
Questo segmento rappresenta il top del mercato di Alessandria. In questo caso la selezione viene data dalla posizione, dalla tipologia distributiva, dalla qualità dei materiali utilizzati e dalla classe energetica.
Per precisione consideriamo queste fasce con variazioni in più o in meno, con una tolleranza dal 10/20%, percentuali importanti, ma necessarie in un mercato molto schizofrenico.
Parliamo di appartamenti in città, in zone diverse, da ristrutturare o ristrutturati totalmente.
Adesso un po’ di numeri, prezzi e curiosità sul mercato di Alessandria…
Partiamo dai prezzi richiesti della prima fascia:
1- Trilocale in zona Orti, Alessandria prezzo richiesto € 37.000 – MQ 69 – da ristrutturare piano 1° senza ascensore. Per cui € al mq 536
2- Trilocale in zona Orti, Alessandria prezzo richiesto € 54.000 – mq 70 originale con ascensore per cui € al mq 771,00
3- Trilocale zona Piazza Garibaldi, Alessandria € 65.000 – 80 mq da ristrutturare con ascensore – per cui € al mq 812
4- Trilocale zona Borgo Rovereto – Piscina, Alessandria da ristrutturare € 20.000 – 45 m² piano secondo senza ascensore. Questo è il prezzo in valore assoluto tra i più bassi rilevati sul mercato. per cui € 444 al mq
5- Bilocale zona Cristo, Alessandria € 22.000 – mq 60 – da ristrutturare senza ascensore. Questo è il prezzo tra i più bassi rilevati a mq. Per cui € 366 al mq
Vediamo alcuni prezzi richiesti della seconda fascia:
1- Quadrilocale zona Pista, Alessandria € 105.000 – mq 113 in ordine con ascensore per cui € AL mq 929
2- Quadrilocale villaggio Europa, Alessandria € 85.000 -mq 116- da ristrutturare per cui € 732 al mq
3- Trilocale zona Cristo, Alessandria € 23.000 – mq 70 – da ristrutturare 1 piano senza ascensore per cui € 328 al mq
4- Quadrilocale Borgo Rovereto – Piscina, Alessandria da ristrutturare € 29.000 -85 mq- 4 piano senza ascensore per cui € 341 al mq.
Infine, vediamo i prezzi richiesti della terza fascia:
1- Prezzo massimo richiesto tra Piazza della Libertà e P Garibaldi Alessandria: € 820.000 per un appartamento di 430 mq con tre bagni, ascensore, ristrutturato – Questo invece è il valore assoluto più elevato rilevato. Per cui € 1.906,00 al mq.
2- Prezzo richiesto tra P. Garibaldi e P. Libertà a € 450.000 per 167 mq con tre bagni al secondo piano con ascensore completamente ristrutturato. In questo caso invece troviamo il prezzo a mq più alto richiesto, trovato per un appartamento ristrutturato. Per cui € 2.684,00 al mq.
3- Appartamento zona, Piazza Garibaldi, Alessandria € 180.000mq 150 due bagni con ascensore. Tra i valori minimi per appartamenti di questa fascia. Per cui € al mq 1.200
Repetto, sin qui abbiamo parlato sempre di immobili riqualificati. Il nuovo ad Alessandria scarseggia?
Decisamente sì, e personalmente in questa fase lo ritengo un elemento positivo, perché abbiamo molti fabbricati che devono essere riqualificati, facilitando quel percorso che le nuove direttive Green ci chiedono. Non solo: dobbiamo puntare alla rigenerazione urbana, percorso molto difficile ma che dobbiamo avere il coraggio di perseguire. Oggi ad acquistare la prima casa sono per lo più stranieri, a cui abbiamo trasmesso il valore dell’acquisto della casa. Oggi rispetto al passato chi vende sono persone anziane o eredi da successione che, o ristrutturano per la locazione come scritto in precedenza, o una volta venduto l’immobile, tendono a non riacquistare. Lo ritengo il motivo principale che limita la costruzione di nuovi fabbricati e di conseguenza una ripresa dei prezzi. La lateralità di questo movimento però è da monitorare, perché viviamo una fase di transizione, anche se piuttosto lunga.
Ultima riflessione: a che punto la lotta contro l’abusivismo nel vostro settore, che è uno dei ‘pilastri’ del progetto Clara Condicio?
Negli ultimi due anni abbiamo condotto, con la Camera di Commercio di Alessandria e Asti, una battaglia serrata contro l’abusivismo e l’attività irregolare delle Agenzie che utilizzano personale non in regola. Grazie alle segnalazioni e all’intervento delle forze dell’ordine sono stati multati 23 abusivi. Una quantità e qualità di verifiche mai viste in precedenza. Abbiamo raccontato sul vostro giornale molti casi. Una raccomandazione quando entrate in una Agenzia verificate che ci sia il mansionario esposto, con i ruoli di chi all’interno ci lavora. Purtroppo, alcuni casi di gravità estrema e di truffe ci sono ancora, e occorre debellarli. Prima di firmare chiedete la consulenza agli uffici competenti, o semplicemente verificate sul portale www.registroimprese.it o rivolgendovi alle forze di polizia.
Quanto costa un mutuo?
Vediamo alcuni esempi oggi un mutuo prima casa di circa € 50.000 costa, con durata 15/20 anni meno della locazione ed è detraibile fiscalmente.
Un mutuo prima casa al 100% si rimborsa in 15 anni a € 350/mese e in 20 anni € 280/mese.
Di contro un mutuo all’80% si rimborsa in 15 anni a € 342/mese in 20 anni € 274/mese con possibilità di arrivare a fino a 30 anni.
Oltretutto se gli immobili ristrutturati arriveranno ad essere in classe energetica – A/B/C- a 15 anni € 334/mese a 20 anni € 266/mese, piccolo, ma come sempre un importante risparmio. Questo grazie alle politiche green che le banche stanno introducendo. Comunque, sempre meglio una consulenza prima di firmare qualunque documento.
Se a questo aggiungiamo le ristrutturazioni con i relativi bonus, si intuisce quanto sia conveniente investire. Ovviamente quelli riportati sono esempi base. Le stesse proporzioni si possono utilizzare salendo di qualità e di importi.
Mutui immobiliari per acquisto: questi valori sono diffusi in collaborazione con il consulente del credito Paolo Benucci.
