di Ettore Grassano
“Le compravendite immobiliari sul mercato alessandrino nei primi nove mesi del 2024 si confermano ai livelli del 2023, ossia sopra la media provinciale e nazionale. Anzi, per l’ultimo trimestre di quest’anno gli addetti ai lavori si aspettano addirittura un’ulteriore crescita. La criticità vera rimangono le locazioni: c’è molta più domanda che offerta qualificata, e questo significa problema, ma anche opportunità, e un preciso segnale per i proprietari di casa”. Franco Repetto, past President e responsabile comunicazione di Fiaip Alessandria, e membro del consiglio di amministrazione della Camera di Commercio di Alessandria e Asti, ci aiuta a interpretare dati e tendenze del mercato, e ribadisce: “Fondamentale il ruolo dei mediatori immobiliari qualificati e certificati: il percorso di Clara Condicio sta dando risultati eccellenti”.
Presidente Repetto, sul fronte immobiliare locale che anno è stato questo 2024 che volge al termine?
Positivo, e dinamico. Anche troppo, se vogliamo fare una battuta: lo scorso lunedì, per fare un esempio, in agenzia in un giorno abbiamo ricevuto nuove richieste per una ventina di appartamenti in affitto, quasi tutti per ragioni lavorative. Segno che ad Alessandria e dintorni il mercato del lavoro è in movimento: il che fa bene a tutta l’economia del territorio, non solo all’immobiliare.
Riuscite a soddisfare tutte le richieste?
Purtroppo, non sempre, e credo di poter rispondere come Fiaip, e non solo per la nostra agenzia. Si fa tutto il possibile, e anche di più, ma la situazione che si è venuta a creare è per certi versi paradossale: ad Alessandria c’è un ampio patrimonio immobiliare non utilizzato, e chi in questi anni ha seguito i nostri consigli, investendo il giusto in termini di riqualificazione energetica, di servizi e di arredo, affitta senza problemi, in maniera rapidissima, e con rendite molto interessanti. Anche grazie all’effetto dei patti territoriali, rinnovati di recente ad Alessandria, ricordo che le agevolazioni si possono ottenere anche in tutti i piccoli comuni della provincia, ovviamente rispettando le regole contrattuali. Ricordo che si può applicare cedolare secca al 10%, e di avere la riduzione IMU del 25% per i proprietari, e anche agevolazioni fiscali per i conduttori.
E gli altri? Ossia chi ha ereditato magari l’appartamento dei nonni o dell’anziana zia, o ha comunque alloggi non adeguati alle richieste del mercato?
Lì nasce il problema, che ha diverse soluzioni, da valutare caso per caso con il proprio consulente immobiliare: perché sia chiaro, oggi chi possiede immobili, oltre a quello in cui abita, li deve saper gestire in un’ottica patrimoniale, di investimento. Esattamente come succede per la finanza. E le soluzioni sono in genere tre: riqualifichi e affitti, vendi ‘chiavi in mano’ a basso costo, oppure provi ad affittare l’immobile così com’è. Noi sconsigliamo sempre la terza soluzione: con la ‘fame’ di alloggi che c’è oggi in città, magari si trova anche l’inquilino: ma seguiranno solo infiniti problemi. Le prime due soluzioni, invece, sono entrambe percorribili, con valutazioni di opportunità, caso per caso.
Restiamo sul ‘boom’ di persone che cercano appartamenti e case in affitto ad Alessandria: chi sono? Tracciamo un identikit….
Sono quasi sempre lavoratori che arrivano in città da fuori, e che lavorano sia nel pubblico (insegnanti, università, ospedale), sia nel privato: ora si parla molto di Amazon, ed è vero. Ma sono tante le piccole e medie aziende che si stanno insediando sul nostro territorio, con lavoratori che cercano affitti annuali, molto spesso poi rinnovati. E’ un fenomeno legato alla logistica, e non solo, e con il completamento del Terzo Valico e la riqualificazione del Retroporto le dimensioni del fenomeno sono destinate ad aumentare. Per questo diciamo ai proprietari di alloggi sfitti: ‘attrezzatevi, siete già in ritardo.
C’è anche un altro snodo critico, i trasporti, soprattutto su rotaia. Da almeno un decennio c’è un ampio confronto su Alessandria potenziale periferia di Milano, ma la situazione treni resta irrisolta….
Lo so bene, e in tutte le sedi istituzionali e associazionistiche non manchiamo mai di sollevare la questione. Alessandria ha una posizione strategica, lo diciamo da sempre. Ora poi, che su quest’area si sta investendo davvero sul fronte della logistica, ma anche universitario, è chiaro che saremo sempre più attrattivi. Ma c’è anche l’altro versante del fenomeno: chi sceglie di vivere qui, e di lavorare in un grande centro. Se sul fronte dei trasporti ferroviari l’alta velocità diventasse realtà, saremmo davvero periferia di Milano, ma anche di Torino e di Genova. Le infrastrutture creano sviluppo insomma: più ce ne sono, ovviamente efficienti, e meglio è.
Torniamo al mercato delle compravendite immobiliari locali: il mercato è ‘drogato’ dalle nuove regole UE in vigore dal 2030?
Non lo credo, se non in maniera marginale. In realtà il fenomeno dell’alto numero di transazioni, con prezzi medi oggettivamente bassi, è dettato più dalla scelta di chi ha alloggi in sovrannumero, in genere frutto di eredità, di liberarsene senza investirci risorse. È una scelta, e come tutte le scelte dei singoli è insindacabile. D’altra parte, se c’è chi vende è perché c’è chi compra: e in questo caso si tratta, almeno nel 50% dei casi, di lavoratori arrivati nell’Alessandrino da anni, che si sono stabilizzati dal punto di vista lavorativo, e decidono di mettere radici, e farne il proprio baricentro famigliare. Si tratta molto spesso di stranieri, i cui figli magari già sono nati qui, e che hanno l’intenzione di rimanerci.
In questi mesi abbiamo sentito parlare più volte di ‘stato di legittimità dell’immobile’, ma pochi ancora sanno di cosa si tratta: ce lo spiega?
PROGETTO CLARA CONDICIO, adesione condizionata al PROTOCOLLO D’INTESA sottoscritto il 1° marzo 202, 4 tra la Camera di Commercio di Alessandria-Asti, i Consigli Notarili di Alessandria e Asti, ANAMA (Alessandria e Asti), FIAIP (Alessandria e Asti) e le principali associazioni dei consumatori di Alessandria e Asti relativo alla diffusione di buone prassi in ordine alla condivisione di informazioni sulla regolarità degli immobili nell’ambito delle compravendite immobiliari.
La nostra associazione territoriale concorda sulla generale necessità di promuovere strumenti di conoscenza dello stato dell’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale rispetto allo stato dei luoghi al fine di limitare i casi di possibili contenziosi e di eventuali nullità degli atti di compravendita degli immobili. Su tali premesse, la relazione di regolarità edilizia-urbanistica rischia di generare negli acquirenti aspettative non sempre commisurate ai reali livelli di incertezza procedurale, documentale e normativa che ne accompagnano l’elaborazione. Pertanto, l’Associazione che rappresento aderisce al protocollo d’intesa limitatamente all’azione di promozione della sola relazione sullo “stato legittimo” degli immobili da redigersi – solo se vi è volontà delle parti – in occasione degli atti di trasferimento dei diritti reali. Tale relazione, stando al contesto sopra descritto, rappresenta a nostro avviso uno strumento “di informazione e trasparenza” per l’acquirente e dovrebbe limitarsi descrivere compiutamente il quadro storico degli atti di assenso, concessioni, permessi, titoli abilitativi che hanno legittimato l’immobile e i successivi interventi di trasformazione e manutentivi.
La relazione sullo “stato legittimo” rappresenta per l’acquirente uno strumento idoneo a permettergli di svolgere in contradditorio le indagini ritenute più opportune per appurare l’eventuale esistenza di difformità urbanistica del bene e, così, valutare la convenienza della compravendita, anche, in riferimento ad una eventuale mancata rispondenza della costruzione ai titoli abilitativi dichiarati.
In un mercato così dinamico, e in evoluzione, pensare di muoversi ‘all’antica’, magari comprando o vendendo casa solo tramite web, o passaparola, è ancora possibile?
È molto rischioso, per tante ragioni, a partire dal contesto normativo, fino a tutte le valutazioni tecniche necessarie. Del resto, i dati dicono chiaramente che più dell’80% delle transazioni, sia compravendite che locazioni, passa ormai attraverso intermediari qualificati. Questo però fa sì che il consulente immobiliare abbia un ruolo sempre più delicato, strategico. Noi che operiamo nel settore dobbiamo esserne consapevoli, e offrire servizi di consulenza sempre più affidabili. Da anni la nostra provincia, grazie alla lungimiranza della Camera di Commercio, ha deciso di investire nel Protocollo Clara Condicio, di cui abbiamo parlato più volte, e che prevede corsi e moduli di formazione professionale estremamente qualificati, per arrivare a inserire ogni anno sul mercato professionisti seri, preparati, consapevoli. Accanto a ciò, viene anche portato avanti, in collaborazione con l’autorità giudiziaria, un deciso contrasto all’abusivismo: quest’anno sono state già 25 le sanzioni amministrative a carico di singoli e di agenzie per esercizio abusivo della professione. Ma sia chiaro, l’obiettivo non è la sanzione, ma far comprendere che qualsiasi ‘sacca’ di abusivismo professionale deve sparire, per il bene di tutti. E sa qual è la soddisfazione più grande? Constatare che molti dei sanzionati lo capiscono, e diversi di loro chiedono di iscriversi ai corsi di formazione, e prendere l’abilitazione professionale.
A proposito, quest’anno come sta andando con i nuovi mediatori immobiliari? Quanti sono gli abilitati?
Complessivamente sono già una quarantina, come sempre di estrazione diversificata: diplomati e laureati, qualcuno alla prima esperienza lavorativa, altri con già esperienza in questo o altri settori. Dopo aver frequentato i corsi della Camera di Commercio, e aver superato l’esame di abilitazione, i neo-mediatori vengono messi in contatto con le agenzie del territorio, per stage e percorsi di collaborazione che, in buona parte dei casi, si trasformano nel tempo in attività professionale a tempo pieno. Sono loro i professionisti immobiliari di domani.
