Intermediario immobiliare abusivo costretto alla restituzione del compenso non dovuto
Clara Condicio dalla teoria alla pratica. L’innovativo progetto messo a punto in questi anni dalla Camera di Commercio di Alessandria e Asti, che ha per obiettivo un’intermediazione immobiliare sempre più garantita e trasparente, sia sul piano della formazione che della ‘certificazione’ professionale, sta dando risultati sempre più tangibili e concreti, e da fiore all’occhiello del territorio si propone come biglietto da visita esportabile anche nel resto d’Italia.
Franco Repetto, past president di Fiaip Alessandria, la professione di mediatore e consulente immobiliare la esercita dal lontano 1980, e il settore lo conosce come pochi altri. Oggi nella giunta della Camera di Commercio, e coordinatore di Clara Condicio, sul tema ha le idee chiare: “In una Agenzia immobiliare ci devono essere i Mediatori immobiliari e gli impiegati, se e quando necessari. Le altre figure, come abbiamo dimostrato nel 100 % delle verifiche, sono sempre non in regola. Nella nostra Camera di Commercio di Alessandria Asti con il progetto Clara Condicio finora sono stati fatti 23 esposti che hanno portato ad altrettante sanzioni agli abusivi e sanzioni ai titolari che li ospitavano. Questa si chiama cultura per la categoria”.
Ma cosa raccontano questi esposti? In cosa consistono le scorrettezze più manifeste, e perchè è importante, per chi compra o vende un immobile, affidarsi a professionisti ‘certificati’, e non fidarsi di chi, magari conoscente di un conoscente, garantisce di poter gestire pratiche di compravendita, magari a basso costo, e invece rischia di generare enormi problemi?
E’ proprio Franco Repetto a presentarci, con l’avvocato Patrizia Ferracane, un caso recente e concreto in cui l’acquirente di un immobile ha dovuto far ricorso ad un legale per far valere le proprie ragioni, e non sottostare alle richieste indebite di un operatore abusivo.
“Ci siamo recentemente confrontati – spiega Repetto -, con una vicenda che spiega in modo forte e preciso come la legge possa e debba impedire a Tizio o Caio di percepire compensi senza averne titolo. Una delle mission essenziali di Clara Condicio è infatti proprio la prevenzione rispetto a chi esercita in maniera abusiva la mediazione immobiliare, spesso ‘coperto’, come nel caso in questione, da una vera Agenzia immobiliare, fatto gravissimo e veramente penoso.
Nel momento in cui la segnalazione è arrivata alla mia attenzione abbiamo subito preparato un esposto e una comunicazione alla Camera di Commercio.
Nel frattempo, all’acquirente ho suggerito di rivolgersi all’Avvocato per riavere il compenso indebitamente pagato. Questo perché la legge 39/1989 che regola l’attività di mediazione, art. 6 in versione vigente, precisa che hanno diritto alla provvigione soltanto i Mediatori abilitati iscritti nel Registro delle imprese. Inoltre, ai sensi dell’art. 8 della legge 39/1989, chiunque esercita l’attività di mediazione senza essere Mediatore abilitato e iscritto nel Registro delle imprese è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa tra 7.500 e 15.000 euro, ed è tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite”.
Questo il necessario inquadramento della vicenda.
Ma passiamo al racconto di quanto accaduto dalle parole dell’avvocato Patrizia Ferracane.
“Al mio assistito, intenzionato ad acquistare un immobile a Casorzo Monferrato (AT) veniva consigliato di rivolgersi ad una persona (che per comodità di esposizione chiameremo Tizio), che non specificando il ruolo svolto faceva visionare un’abitazione.
L’acquirente intratteneva contatti esclusivamente con suddetta persona e solo durante l’incontro con i proprietari scopre dell’esistenza di un’agenzia immobiliare.
In quella circostanza gli viene, comunque, ribadito di fare riferimento unicamente a Tizio.
Giunti al momento di sottoscrivere una proposta di acquisto, Tizio invita la parte acquirente a rivolgersi al suo socio, titolare di un’agenzia immobiliare, davanti al quale il mio rappresentato firma la proposta irrevocabile di acquisto successivamente accettata dalla parte venditrice.
Al momento del rogito è Tizio a presentarsi quale mediatore facendo cadere in errore, per omissione, tutti i presenti, ivi compreso il notaio il quale lo ritiene l’intermediario.
Per l’attività svolta da Tizio l’agenzia immobiliare emette fattura per un importo di 5 mila euro più Iva, che viene regolarmente pagata.
L’acquirente, ormai insospettito dal susseguirsi dei fatti, verificava presso la Camera di Commercio se Tizio fosse abilitato o meno a svolgere l’attività di mediatore e, dopo aver appurato l’assenza di iscrizione all’albo dei mediatori, si rivolgeva al mio studio.
Pacifico che l’opera svolta da Tizio non faccia maturare in capo all’agenzia immobiliare il diritto alla provvigione, non essendo la mediazione delegabile, se non a soggetto iscritto all’albo dei mediatori. La pratica si è favorevolmente chiusa per la parte acquirente già in sede di negoziazione assistita, dal momento che si è addivenuti ad una transazione che prevede la restituzione di due terzi di quanto illegittimamente percepito dall’agenzia immobiliare”.
Sin qui la cronaca puntale del legale, che ha aiutato l’acquirente ad ottenere un equo risarcimento.
Una vicenda esemplare, che espicita meglio di tante teorie cosa può concretamente succedere, se ci si affida ad un intermediario con il semplice passaparola, sicuramente in buona fede, ma senza procedere alle verifiche del caso. Gravissima peraltro la responsabilità di eventuali agenzie che ‘assecondano’ i venditori abusivi, delegandoli ad operare in loro nome.
“Non solo – aggiunge Franco Repetto -, a quanto pare l’agenzia coinvolta ha risposto, proponendo una transazione amichevole, immediatamente dopo aver ricevuto la prima Pec dell’avvocato. Coda di paglia? Ognuno può valutare come crede: così come è curioso che la stessa agenzia, in sede di accordo, si sia dichiarata essa stessa ‘ingannata’ dal finto agente immobiliare, a cui insomma è rimasto in mano il classico cerino acceso”.
Ricordiamo dunque quali sono gli obblighi del mediatore immobiliare?
“Il mediatore – commenta Repetto – ha l’obbligo di comportarsi secondo buona fede e correttezza e, di conseguenza, di riferire alle parti tutte le circostanze conosciute o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile, in virtù del combinato disposto degli artt. 1176 e 1759, comma 1 del Codice civile.
Certamente chi fa l’abusivo, già in partenza, tradisce gli elementi più rilevanti in un rapporto professionale, ossia fiducia e competenza. Clara Condicio, con la sua formazione permanente indirizzata in maniera particolare ai colleghi più giovani sta svolgendo un lavoro straordinariamente importante, in termini di etica e professionalità. Episodi come quello narrato mostrano però che ancora esistono ‘sacche’ di abusivismo, purtroppo in qualche caso ‘protetto’ da agenzie immobiliari ufficiali. C’è ancora da lavorare insomma, ma siamo sulla strada giusta”.
“Combattere la piaga dell’abusivismo e dell’esercizio illegittimo della professione di mediatore immobiliare – sottolinea Gian Paolo Coscia, Presidente della Camera di Commercio di Alessandria e Asti – è uno dei principali obiettivi di Clara Condicio, progetto sul quale il nostro Ente investe da diversi anni, in forte e proficua collaborazione con le Associazioni degli agenti di affari in mediazione e le Associazioni dei consumatori. Promuovere una sempre maggior trasparenza e professsionalizzazione del settore è il modo migliore per garantire al cittadino, cliente finale che compra o vende un immobile, una consulenza erogata da professionisti qualificati, le cui competenze sono riconosciute e certificate. Particolarmente importante che questa professionalità, e i valori di correttezza e trasparenza, siano trasmesse ai giovani intermediari immobiliari, che da due anni a questa parte accedono all’esame professionale proprio attraverso i corsi di formazione erogati dalla Camera di Commercio di Alessandria e Asti nell’ambito di Clara Condicio”.
Clara Condicio: firmato in Camera di Commercio Protocollo d’Intesa con i notai sulla regolarità edilizia
L’incremento delle transazioni immobiliari, con i migliori risultati degli ultimi anni, porta con sé il rischio dell’aumento dei contenziosi per non conformità dei fabbricati o delle unità immobiliari. Per questo gli aderenti al progetto Clara Condicio – e i presidenti dei notai di Alessandria e Asti hanno costruito un protocollo d’intesa PER LA PROMOZIONE E LA DIFFUSIONE DELLA RELAZIONE DI REGOLARITÀ EDILIZIA E CONFORMITÀ CATASTALE O DICHIARAZIONE DI STATO LEGITTIMO DELL’IMMOBILE RISPETTO ALLO STATO DEI LUOGHI, che è stato firmato ufficialmente venerdì in Camera di Commercio ad Alessandria. Un altro importante passo in avanti verso un percorso di trasparenza e correttezza che punta a mettere al riparo i soggetti coinvolti – VENDITORE – ACQUIRENTE – MEDIATORE IMMOBILIARE – NOTAIO – dalle eventuali conseguenze di irregolarità edilizie dopo l’atto.
