di Ettore Grassano
“Nel tortonese sul fronte della lotta all’abusivismo nella nostra professione abbiamo fatto enormi passi in avanti, per fortuna. Ma rimango convinta che decisivo sia anche l’atteggiamento del cliente finale: andreste mai a farvi curare da uno sciamano, anziché da un medico? Allo stesso modo, per comprare o affittare case affidatevi a professionisti certificati!”. Rosangela Zanetti e Francesco Zecchino, entrambi rappresentanti Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) per l’area del tortonese partono proprio dalla questione della ‘qualità certificata’ di chi esercita la professione di intermediazione immobiliare, oggi più che mai delicata, e per la quale necessitano competenze specifiche e riconosciute: “il cliente va assistito in tutte le sue fasi, dall’analisi delle sue esigenze al post vendita, o post affitto, compresi tutti gli aspetti normativi, contrattuali, e spesso anche il rapporto con il sistema bancario per il mutuo. Se un tempo ci si poteva anche affidare (ma anche allora a proprio rischio) ad intermediari improvvisati, oggi sarebbe autentica follia. Eppure ancora di recente Fiaip ha contribuito ad individuare, e far sanzionare, una realtà che, qui sul nostro territorio, affidava pressoché tutta l’operatività ad un soggetto senza requisiti”.
Deontologia prima di tutto, insomma. Ma come sta andando il mercato immobiliare a Tortona, e sulle sue colline? Anche qui il biennio covid ha rappresentato una sorta di ‘spartiacque’ tra il prima, e il dopo? E cosa ci si attende da qui a fine anno?
“Il covid certamente ha parecchio ‘rimescolato’ le carte – conferma Zanetti – e ha dato il via a nuove dinamiche, mutando non poco le esigenze della clientela. C’è stata, negli ultimi due anni, una crescita esponenziale di richiesta abitazioni singole e indipendenti: trend che continua tutt’ora, anche se questa tipologia di immobile è sempre più rara da trovare. Difficilissima in città, ma complicata anche nelle frazioni di Tortona e nei comuni delle valli, dove fino ad alcuni anni fa case in vendita se ne trovavano senza alcun problema. C’è anche da evidenziare che ormai la gran parte degli investitori va alla ricerca di immobili già riqualificati, e in buona classe energetica: e questo complica ulteriormente l’incontro tra domanda e offerta”. Il che non significa però che il prezzo delle case sia in forte crescita: “L’inflazione da un lato, la crescita degli interessi sui mutui dall’altro fanno sì che le persone, a parte naturalmente target particolari ad alto reddito, siano molto attente all’aspetto costo, e alla ricerca di soluzioni non troppo onerose”.
Quanto ‘pesa’ nel tortonese la vicinanza con Milano, facilmente raggiungibile sia in treno, che in 40 minuti con l’auto? “I milanesi guardano da sempre con attenzione ai nostri colli – spiega Francesco Zecchino, agenzia nel centrale Corso Leoniero -, e così i genovesi. Ma il ‘boom’ su questo fronte c’è stato vent’anni fa, mentre nel post covid non abbiamo registrato un incremento particolare di richieste da parte loro: semmai un consolidamento del trend precedente, come anche per quanto riguarda gli stranieri, che sempre più scoprono la nostra zona, spesso affidandosi al ‘passa parola’ di amici e conoscenti che già sono stati da noi per periodi di relax nelle valli”.
A Tortona città si presenta piuttosto complicata la situazione affitti: “Sono richiestissimi – sottolinea Rosangela Zanetti, dal suo ‘osservatorio’ agenzia in piazza Roma – i bi e tri locali riqualificati e arredati, al punto che quando se ne libera uno abbiamo già una sorta di ‘lista di attesa’, mentre sul fronte vendite nella prima metà del 2023 si è registrato un certo rallentamento, certamente conseguenza dell’impennata dei tassi sui mutui”. E gli immobili un po’ vetusti, che necessitano di interventi strutturali importanti, che fine faranno? “C’è un mercato anche per questa tipologia di alloggi – spiega Zecchino – sia in città che nei paesi collinari, ed è rappresentato dagli immigrati regolari, che dopo essersi radicati, come è naturale che sia, tendono a ‘mettere radici’, e comprano immobili a basso costo, che poi provvedono a risistemare poco per volta’.
Un peso importante e positivo hanno avuto negli ultimi anni gli accordi territoriali, che anche nel tortonese, come in tutto l’alessandrino, hanno consentito una crescita del mercato degli affitti, in virtù degli importanti vantaggi fiscali previsti sia per i proprietari (cedolare secca al 10%, se si rispettano determinati parametri, e ‘sconto’ Imu del 25%) che per gli affittuari. “E’ stata una formula assolutamente vincente, ribadiscono sia Zanetti che Zecchino, e va dato atto a Franco Repetto, e a tutta la Fiaip, di averci creduto e di aver adeguatamente sensibilizzato le amministrazioni comunali del capoluogo e dei centri zona, così come dei piccoli borghi”.
Una riflessione Rosangela Zanetti la dedica agli immobili commerciali: “A Tortona la situazione dei negozi sfitti è ‘a macchia di leopardo’. In via Emilia e altre zone centrali i locali vuoti per fortuna non sono molti, e non restano mai sfitti a lungo: certamente però l’entità dei contratti si è fortemente ridimensionata rispetto agli anni Novanta o primi Duemila, e probabilmente se si riuscisse ad estendere gli accordi territoriali anche a questo segmento del mercato immobiliare si riuscirebbe a dare un impulso positivo non solo al mercato degli affitti, ma anche al commercio, che spesso significa anche presidio del territorio e maggior sicurezza. In altre zone della città peraltro il numero degli immobili commerciali è assai più significativo”. Sul tema il suo collega Zecchino aggiunge: “Temo che gli accordi territoriali da soli comunque non basterebbero a rilanciare il mercato dei negozi: non è purtroppo solo questione di prezzo, ma proprio di scarsità di soggetti interessati, oggi, ad aprire un’attività artigianale o commerciale. Per un’inversione di tendenza, probabilmente, servirebbero interventi sul piano economico nazionale, che vanno ben al di là del nostro comparto”.
Ma quali sono le aspettative, nel tortonese, per il mercato immobiliare nella seconda metà del 2023? E’ sempre Francesco Zecchino a rispondere: “Confidiamo che il trend si confermi positivo, così come sta succedendo da due anni a questa parte. La richiesta di immobili è forte, per certe tipologie supera addirittura l’offerta disponibile. La vera incognita con cui ci confronteremo sono i tassi sui mutui, che effettivamente rischiano di rivelarsi un ‘freno’ di non poco conto, spingendo chi non ha fretta a temporeggiare. Ma il mercato resterà vivace e dinamico”.
Lo scenario si fa ancora più dinamico se dalla città si spostano i riflettori sulle colline tortonesi. Rinaldo Zampino è fondatore e titolare (ormai insieme al figlio Luca, 25enne già abilitato come intermediario immobiliare) della Pieve, qualificata e ormai storica realtà del settore, con un forte radicamento proprio sul fronte residenziale collinare, e in quello dei capannoni ad uso industriale.
“Sul fronte abitazioni – evidenzia Zampino – le colline tortonesi dopo il covid hanno ancora più ‘appeal’ per tanti milanesi, ma in parte anche torinesi e liguri, che qui cercano il loro ‘buen retiro’, ossia la seconda casa da raggiugere comodamente nel week end, in un’ora di auto, o addirittura la casa principale in cui trasferirsi, ora che le tecnologie consentono in tanti settori di lavorare da remoto. Sono sempre più numerosi anche gli stranieri che cercano casa dalle nostre parti: olandesi, tedeschi, irlandesi. Garbagna, per citare una delle tante ‘perle’ delle nostre colline, ha un appeal in costante crescita”. Ma la vera specializzazione de La Pieve è, da sempre, il segmento capannoni industriali e commerciali: “Il comparto rappresenta ormai circa il 75% del nostro business, ed è dal covid in avanti in costante espansione. Si rivolgono a noi anche multinazionali, che guardano all’area vasta che va da Serravalle al Tortonese come al retroporto naturale dei porti liguri. Ci avvaliamo anche della collaborazione del collega Mauro Ravera di Ovada, e questo ci permette di essere presenti in tutta la provincia di Alessandria. Qualche numero può aiutare a capire l’entità di questo mercato: i 200 mila metri coperti di Casei Gerola sono ormai saturi, così come le altre piattaforme sorte nella bretella tra Serravalle e Casei. Scarseggiano soprattutto le metrature che vanno dai 2 mila fino ai 10 mila metri: la richiesta supera di gran lunga l’offerta. Si tratta, chiaramente, di un mercato molto specializzato, all’interno del quale ci siamo ritagliati un ruolo importante soprattutto grazie all’ingresso in agenzia di mio figlio Luca, che ha 25 anni, ed è arrivato con un bagaglio di idee innovative, ma soprattutto con competenze specifiche sul comparto della logistica, e le sue esigenze”.
Insomma, la specializzazione paga sempre, e la logistica (che significa movimentazione e stoccaggio di merci, ma anche di interi container) è oggi davvero uno degli asset di punta dell’economia della provincia di Alessandria. Per l’immobiliare, e non solo.
