di Ettore Grassano
“Il mercato immobiliare post Covid è ripartito, le compravendite hanno mostrato un forte incremento, segnando un particolare e crescente interesse per le case in campagna, con cortile e giardino, mentre gli accordi territoriali si confermano carta vincente sul fronte delle locazioni. Ora la vera svolta può arrivare dal ‘super bonus’ per le riqualificazioni sul fronte del risparmio energetico, a patto che si segua l’iter in modo corretto”. Questa, in estrema sintesi, l’analisi di Franco Repetto, past presidente e responsabile comunicazione provinciale della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), e presidente della Appc, l’Associazione dei Piccoli Proprietari di Case.
Repetto, forte di un’esperienza di quarant’anni nel settore (co-gestisce l’agenzia di via Gramsci ad Alessandria con la figlia Alessandra, attuale Presidente provinciale Fiaip), ci aiuta ad analizzare la situazione di uno dei mercati più delicati, e strategici, dell’economia provinciale: “Se riparte il mattone, si rimette in moto tutto il resto: proprio su questo aspetto abbiamo proposto la riduzione su tutti gli acquisti diversi dalla prima casa, una riduzione dell’Iva o dell’imposta di registro, per favorire investimenti e scambi, ma ad oggi nessun vuol sentire…Nel 2020 è stato cancellato il benefit della cedolare secca al 21% per tutti gli immobili commerciali non posso che auspicare che il Governo ci ripensi. Se vogliamo rilanciare il commercio di prossimità nei nostri centri urbani gli esercenti e chi affitta loro gli immobili dobbiamo sostenerli, non penalizzarli”.
Presidente Repetto, ci siamo lasciati alle spalle un semestre terribile?
Certamente pesante, prima di tutto sul fronte dell’emergenza sanitaria. Ma è indubbio che per tre mesi, da marzo a maggio, si è fermata gran parte dell’economica e il nostro settore non fa eccezione. Dal 4 maggio ad oggi per fortuna c’è stata una bella accelerazione, che sta continuando: anche se l’immobiliare, come molti altri comparti, ha senz’altro bisogno di forti segnali di sostegno, di incentivi che gli consentano di imboccare una strada di nuova crescita. Ce lo siamo detti tante volte, del resto, in questi anni: una politica di tasse ‘a pioggia’, dirette e indirette, sul patrimonio immobiliare degli italiani ha portato al costante impoverimento dell’intera economia del Paese.
Il ‘super bonus’, con recupero fiscale fino al 110% dell’investimento, porterà un’inversione di rotta? Il messaggio che è passato è: “fai i lavori e non li paghi, i conti li regola poi l’impresa edile direttamente con lo Stato”…
Beh, no, non è esattamente così semplice, altrimenti chiaramente saremmo nel mondo di Bengodi. Il processo deve essere rigoroso: innanzitutto occorre rivolgersi a professionisti seri, in fase di valutazione dello stato dell’immobile, e di messa a punto di un progetto di riqualificazione energetica. Si deve infatti tener conto che, per aver diritto al super bonus, ed evitare contestazioni a posteriori, occorre che si rispettino una serie di parametri di riqualificazione, oltre che naturalmente di congruità dei costi. In particolare, occorre far fare all’immobile un ‘salto in avanti’ di due classi energetiche. Insomma, serve un serio professionista, o meglio ancora una società specializzata, in grado di seguire tutto l’iter, dallo studio di fattibilità con annesso preventivo, all’individuazione dell’azienda in grado di svolgere i lavori, al fondamentale passaggio del recupero fiscale, o direttamente dal fisco, o tramite cessione del credito. Senza dimenticare che la legge c’è, ma ora vanno verificati alcuni passaggi attuativi, a partire appunto dalla posizione dell’Agenzia delle Entrate.
Insomma, per ristrutturare casa serve un general contractor, stile Terzo Valico?
(ride, ndr) Beh, non è così complicato, ma è meglio fare le cose perbene. Noi come Fiaip e Apcc stiamo predisponendo un accordo con la 3I e con il Collegio Costruttori (Ance), realtà specializzate e con professionalità adeguate al loro interno. Il punto vero, nella nostra provincia, è quante sono in realtà le imprese edili in grado, per dimensioni, di farsi carico del costo dei lavori, e di incassare poi direttamente dallo Stato, in termini di recupero fiscale. Per questo è opportuno valutare anche altre strade: ad esempio la cessione del credito a banche, società specializzate, o grandi player dell’energia.
Vi aspettate che il ‘super bonus’ dia una spinta importante alla ripartenza delle compravendite?
In parte sta già avvenendo in queste settimane estive, caratterizzate da un forte incremento delle richieste di visite: certamente anche perché si arrivava da tre mesi di stop, inutile nasconderselo. A crescere poi è in particolare la richiesta di case in campagne, con un po’ di orto, giardino e magari anche una piscina. Nel raggio di 10 chilometri attorno ad Alessandria opportunità di questo tipo non mancano: si tratta naturalmente di fare le valutazioni opportune, in termini appunto di valore dell’immobile, e di necessari interventi di ammodernamento: da questo punto di vista il ‘super bonus’ può risultare decisivo.
![Ma poi cosa succede fra Tanaro e Bormida? [Centosessantacaratteri] CorriereAl](https://mag.corriereal.info/wordpress/wp-content/uploads/2017/10/Alessandria-Panorama--300x140.jpg)
Il mercato locazioni ad Alessandria come procede? L’effetto degli accordi territoriali si fa sentire?
Il mercato degli affitti si muove, e in realtà non ha mai subito flessioni significative. Certamente i contratti territoriali, con la possibilità di cedolare secca al 10% e riduzioni Imu, ha dato una grande spinta, non solo nel capoluogo ma in tutti i piccoli comuni della provincia, anche in questo caso strumento fondamentale per limitare lo spopolamento dei piccolissimi centri. Si tratta di strumento importante anche per gli inquilini del resto, che ottengono affitti ‘calmierati’, e a loro volta benefici in sede fiscale. Semmai c’è da sperare che il legislatore ritorni sulla sua decisione rispetto alla cedolare secca per immobili commerciali, che siano capannoni o negozi. Fino al 2019 esisteva la possibilità della cedolare secca al 21%, eliminarla, o meglio non rinnovarla, certamente non agevola il mercato degli affitti business, soprattutto in momenti di crisi generale dell’economia come questo. Ma che i negozi, in particolare, all’interno delle città siano un valore sociale per tutta la comunità, oltre che economia, credo che ormai sia noto a tutti…
Presidente Repetto, in questi anni come Fiaip vi siete spesi molto sul fronte di Alessandria città universitaria, lanciando anche un portale dedicato alle residenze per studenti: il covid vi ha ‘rotto le uova’ nel paniere, anzi nel portale?
Un po’ sì, ma come a quasi tutti i comparti dell’economia. Ad Alessandria università significa una popolazione di quasi 5 mila persone tra studenti e addetti ai lavori, il che naturalmente rappresenta un bel ‘valore aggiunto’ per tutta l’economia cittadina: dalle residenze ai bar e pizzerie, librerie, strutture sportive e palestre, e così via. Mi pare che i segnali parlino di piena ripartenza a settembre, e noi siamo pronti, con il portale e con le nostre agenzie, con una proposta di alloggi qualitativi, riqualificati, completamente attrezzati per lo studio e il wi-fi. I segnali già lo scorso anno sono stati incoraggianti, per cui avanti tutta. Ribadisco, forniamo grazie a questa convenzione un servizio unico che nessuno è in grado di garantire, il vero valore aggiunto del progetto.
Ultimo aspetto, la formazione professionale: nel vostro settore quanto conta, e sta crescendo?
E’ assolutamente essenziale: il settore come purtroppo molti altri è infettato da abusivi improvvisati, abituati a intrallazzi di ogni specie, con conseguenze spesso nefaste per i clienti. L’intermediario immobiliare di oggi necessita di competenze oltre che mediatorie anche consulenziali nei diversi aspetti della compravendita e della locazione, deve aggiornarsi costantemente. Oggi le agenzie immobiliari hanno raggiunto nella nostra provincia il 70% del mercato (fra i risultati più rilevanti nel panorama italiano), risultato straordinario, frutto di grande studio e costante aggiornamento.
Essere mediatore immobiliare deve garantire indipendenza ed equidistanza, rispetto a chi compra, a chi vende, a chi affitta. La formazione professionale indirizzata a giovani diplomati e laureati intraprendenti e dinamici è fondamentale, e la stiamo sviluppando in stretta sinergia con la Camera di Commercio. Il punto essenziale oggi è dare a questi ragazzi e ragazze, oltre ad un attestato e ad una specializzazione reale, anche sbocchi professionali di qualità nelle agenzie. Inserirli nel mondo del lavoro insomma, e consentire loro di crescere, e di affinare ‘sul campo’ le loro competenze.
