di Enrico Sozzetti
«Mai come in questo momento le persone sentono il valore della casa». Le parole di Alessandra Repetto, presidente provinciale Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali), vengono pronunciate all’inizio della presentazione dell’Osservatorio immobiliare 2019. Un appuntamento annuale per riassumere un anno di mercato in provincia di Alessandria e capire quali sono le tendenze di quello in corso. Ma quando l’elaborazione dei dati era in corso, è arrivata la pandemia di coronavirus. E allora, quel “valore” che significato assume? Molti, a leggere l’indagine. Perché nel 2019 il mercato immobiliare provinciale ha mostrato «un incoraggiante segnale di ripresa: il numero di compravendite, dopo la contrazione del 2018, è tornata ad aumentare in modo significativo, mentre i prezzi si mantengono in leggero calo». Però adesso è tutto cambiato. Alessandra Repetto, Andrea Monti (vicepresidente Fiaip) e Franco Repetto (responsabile comunicazione Fiaip Alessandria) lo riconoscono. L’inizio della pandemia «ha frenato la prospettiva di un andamento crescente delle compravendite. Una brutta battuta d’arresto per il settore con le agenzie immobiliari chiuse e le transazioni ferme, a dimostrazione di quanto sia importante il lavoro di mediazione. I prezzi nel 2020 non dovrebbero subire ulteriori flessioni e l’auspicio è un’accelerata delle compravenduto nel secondo semestre dell’anno».
Se appare scontato guardare unicamente alla seconda metà dell’anno, lo è meno pensare che possa essere uguale ai primi mesi del 2020. La Fiaip la pensa così. E spiega le ragioni, partendo dagli interventi che si possono fare per migliorare un patrimonio edilizio che è ancora mediamente datato. «Sarà fondamentale la riqualificazione degli edifici, non solo per unità, ma anche per contenitore. Non basta ristrutturare e rendere efficiente un appartamento, è necessario intervenire sull’intero immobile per cambiare valore, mercato e resa economica» è la prima riflessione. Che si innesta su quello che è un possibile intervento in grado di favorire la ripresa del lavoro nel settore dell’edilizia.
Con una economia in tracollo e il sistema delle imprese in totale affanno e crisi, c’è però un comparto che si muove in discreta controtendenza. È quello della logistica che registra «trend positivi e che ha sempre lavorato anche in questo periodo». Capannoni e fabbricati rappresentano un mercato che ha fortemente subìto gli effetti della crisi degli ultimi dieci anni. I valori in questo arco di tempo sono scesi anche del sessanta per cento. Però negli ultimi due anni si è registrato un rallentamento del trend negativo e «si rintracciano alcuni segnali incoraggianti come la ripresa della domanda di capannoni per lo stoccaggio merci tra il Tortonese e l’Ovadese, fin verso l’area di confine con la Liguria. Un’altra area strategica è quella fra Alessandria e Tortona. L’aumento della richiesta per la logistica legata al trasporto merci non sempre però trova riscontro nell’offerta. Si configura così il bisogno di strutture capaci di ospitare nuove e importanti realtà, perché i vecchi capannoni non rispondono più alle attuali esigenze. I prezzi si sono mantenuti su un livello stabile ed è previsto un aumento per locazioni e compravendite» commenta Rinaldo Zampino, consigliere provinciale Fiaip.
Il terzo elemento su cui si basa la fiducia della Fiaip sono le case di pregio che rappresentano «un mercato a sé stante che segue logiche diverse da quello residenziale della prima casa». Un mercato dal grande valore aggiunto che potrebbe essere trainante per l’intera economia legata al territorio, all’enogastronomia, all’agricoltura di qualità e all’ambiente. «In tutto l’Alessandrino è cresciuto l’interesse non solo degli stranieri, ma anche degli italiani e in particolare dei lombardi. Abbiamo registrato una crescita del quattro per cento delle transazioni in questo con prezzi rimasti stabili. Sono state acquistate – spiegano Stefania Rattazzi e Andrea Monti – case dai valori elevati, anche di un milione. C’è interesse per ville in affitto per l’estate, una scelta che pare sia privilegiata rispetto ad altre mete turistiche, specialmente verso il mare. La crisi potrebbe rendere più interessante il territorio alessandrino e gli investimenti per il futuro potrebbero in qualche misura spostarsi dal mercato finanziario a quello del mattone».
I cascinali, i rustici, le case di campagna sono al centro di una crescente attività di compravendita e l’offerta è definita «sufficiente». Ma la potenzialità del mercato sarebbe anche quella dell’affitto. Dove per ora c’è più richiesta che offerta (mancano case grandi, indipendenti, con spazi verdi, che pare siano molto richieste). «Cerchiamo di convincere i proprietari a sfruttare il canale della locazione per alcuni mesi, prima di imboccare la strada della vendita» dicono alla Fiaip, che dichiara di voler spingere anche sulla formula del ‘prova e poi acquisti’ (try and buy, per dirla all’inglese). Rattazzi e Monti ritengono che «ci potrebbe essere interesse a investire per recuperare case, casali, rustici. Un affitto medio settimanale (formula diffusa in altri territori, come all’estero) potrebbe rendere 4-5.000 euro. E poi a fine stagione, magari si concretizzarsi anche una vendita. Il mercato di riferimento è quello dell’intero Monferrato, mentre sono meno conosciuti i Colli Tortonesi, rispetto ai quali è necessario investire di più per promuoverli. «Stanno già arrivando – conferma Laura Tardito del consiglio provinciale Fiaip – richieste per l’affitto estivo di cascine e ville da parte di milanesi e genovesi. Dobbiamo solo attrezzarci velocemente e capire l’opportunità di mettere a reddito certi immobili. Nell’Ovadese, territorio di uniche bellezze fra colline, fiumi, gastronomia e golf, dobbiamo essere pronti». Appare chiaro, comunque, che gli affitti funzionano in questo settore se offrono un servizio chiavi in mano che comprende anche wi-fi, assicurazione, pulizia, lavanderia perché il cliente desidera avere tutto a portata di mano.
E il resto del mercato, quello più tradizionale, del mattone? A giudizio degli operatori che gestiscono il settanta per cento del compravenduto nell’alessandrino, emerge come «il prezzo richiesto di vendita si allontani da quello realizzato quanto più l’immobile è vetusto. La differenza percentuale tra questi due valori dunque aumenta con l’aumentare degli anni di vita di uno stabile: il nuovo tiene maggiormente il prezzo, il vecchio subisce un massiccio deprezzamento». Ecco perché la rigenerazione urbana viene ritenuta «l’unica soluzione per dare un nuovo volto alle città della provincia di Alessandria, il cui patrimonio immobiliare risale agli anni Settanta e Novanta del secolo scorso».
Rispetto agli affitti, i rilevatori della Fiaip segnalano «un aumento del numero di compravendite destinate all’investimento. Il mercato delle locazioni è complessivamente cresciuto grazie agli accordi territoriali. A far da volano è la cedolare secca al 10 per cento strutturale. Ad Alessandria grazie alla riduzione dell’Imu sulla seconda casa pari al venticinque per cento, i canoni hanno visto una leggera flessione. Le locazioni degli uffici, al contrario, registrano un calo più sensibile a causa della scarsa richiesta».
Infine, un altro mercato, ancora piccolo per Alessandria, però sempre ricco di potenzialità. Quello degli affitti per gli studenti universitari. A oggi sul portale nato appositamente (il sito è http://www.residenzeuniversitariealessandria.it) sono presenti duecento annunci. Il portale è nato grazie al progetto di Confindustria Alessandria e Fiaip che hanno raccolto le sollecitazioni del sistema universitario per avere una maggiore ospitalità residenziale destinata agli studenti.
