di Ettore Grassano
Da decenni il mercato immobiliare non viveva una fase così ‘movimentata’. Dopo una lunga fase di stagnazione (non solo del mattone, ma dell’economia del territorio), da qualche anno Alessandria, intesa come capoluogo, ma anche come gran parte della provincia, si confronta con un ‘saldo positivo’ dei residenti, determinato non tanto da nuove nascite, quando dall’arrivo di lavoratori attratti a casa nostra dalla crescita di alcuni comparti di mercato, a partire dalla logistica e dalla sanità e ormai un dato importantissimo dagli studenti che frequentano la nostra Università. Il che sta determinando, sul fronte immobiliare, un notevole dinamismo, che già in passato abbiamo provato a raccontare con l’aiuto di Franco Repetto, professionista con più di quarant’anni di esperienza nella mediazione immobiliare (“una vera passione, oltre che il mio mestiere da sempre), past president di Fiaip Alessandria, ma anche presidente provinciale dell’Associazione Piccoli Proprietari di Case, e consigliere di amministrazione della Camera di Commercio di Alessandria e Asti. Con lui proviamo a fare una riflessione sul mercato immobiliare locale: chi lo controlla? L’Alessandrino, almeno per ora, pare ‘sfuggito’ alle attenzioni dei grandi player del settore, quei fondi di investimento, italiani e internazionali, che altrove sono proprietari di interi quartieri residenziali. La forza (ma anche il limite) di Alessandria pare invece essere ancora, per il momento, la figura del piccolo proprietario immobiliare.
Presidente Repetto, prima di tutto un flash di aggiornamento sul mercato: la corsa all’affitto continua?
Assolutamente sì, soprattutto ad Alessandria città, e nei sobborghi, trovare appartamenti o case da affittare è sempre più complicato, e questo genera comprensibilmente una crescita dei prezzi delle locazioni, fortunatamente calmierati dagli accordi territoriali sottoscritti nel 2018 e adeguati nel 2024, strumento utilissimo sia per proprietari di alloggio che per gli affittuari. In sostanza tutti coloro che negli ultimi anni, seguendo le indicazioni di Fiaip e Accp, hanno investito nella riqualificazione degli alloggi ereditati da nonni o genitori, dotandoli degli asset di confort e arredo oggi ritenuti essenziali, si stanno rendendo conto di aver fatto un ottimo affare.
Stiamo parlando, per Alessandria come per il resto della provincia, in gran parte di piccoli proprietari, come da lei evidenziato: del resto ‘il mattone’ ha sempre rappresentato la ‘spina dorsale’ dell’economia ‘diffusa’ italiana.
Certo, ancora oggi sono i piccoli proprietari ad essere i veri protagonisti del mercato, anche se troppo spesso non se ne rendono conto, e non valorizzano adeguatamente le loro proprietà. La piccola proprietà ha, in tutto il nostro Paese e non solo nell’alessandrino, una dimensione enorme: la percentuale di famiglie proprietarie dell’abitazione in cui vivono si avvicina all’80%. A livello europeo, l’Italia si colloca al di sopra della media dell’Unione, che è del 70%. È importante notare che la cultura della casa di proprietà è profondamente radicata in Italia, rappresentando un elemento di stabilità e sicurezza per molte famiglie. Tuttavia, negli ultimi anni, si è osservato un leggero calo nella percentuale di proprietari, attribuibile a fattori economici come la diminuzione del potere d’acquisto e le difficoltà nell’accesso ai mutui. In Italia abbiamo però una altissima percentuale di persone che investe in seconde case o più, da destinare all’investimento, derivante da locazioni. Su questo punto vorrei aprire un confronto, che mi permetto di esprimere a nome sia di APPC che di FIAIP Alessandria, con chi su questo tema non ci mette tutto quello che dovrebbe.
Si riferisce alle istituzioni, a partire dalla politica?
Per prima la politica, che dovrebbe garantire sia la proprietà che il diritto alla casa. Perché dico questo? Perché oggi riavere la proprietà di un immobile locato, dopo che il conduttore diventa moroso, colpevole o incolpevole, ma moroso, non è assolutamente agevole. Una situazione che non dovrebbe esistere: occorre che il locatore sia tutelato e non debba subire danni economici, danni materiali gravi e addirittura molto gravi.
Più facile a dirsi che a farsi, in un paese come il nostro..
Non è mica impossibile. Basterebbe fare una “piccola” riforma che ristabilisca il diritto, ricordo che chi acquista per locare, oltre ad investire dei denari, paga una imposta rilevante rispetto alla prima casa del 7% in più. Paga la ristrutturazione senza iva agevolata, paga il Mediatore ed il Notaio per fare una transazione sicura, ribadisco parliamo di soldi, soldi risparmiati con fatica e tempo, parliamo di una materia seria, molto seria. Ora per questo motivo dovrebbe ottenere in cambio, nel momento in cui mette a reddito il suo investimento, le garanzie proprio da chi ha pagato in modo importante con la tassa di registro prima e con l’Imu ogni anno poi. Quale potrebbe essere la soluzione, primo far sì che una volta constatata la morosità, possa salvaguardare il suo investimento, con una giustizia che interviene immediatamente, liberando la casa dai conduttori morosi. Ora è chiaro che per avere questo percorso, bisogna che ci siano gli alloggi a disposizione di chi si trova purtroppo in questa difficoltà. Non potremmo nemmeno pensare che queste persone, magari con famiglie e figli, siano costrette a non avere un’abitazione.
La difficile ‘quadratura’ del cerchio, insomma, anche considerando la cronica carenza di edilizia popolare pubblica.
Lo ritengo un tema difficile e delicato. Ho però una mia precisa visione. Il mercato delle locazioni lo vedrei così. Ogni Comune (altro soggetto istituzionale a cui chiederei fare di più, anche come coordinatore di tutti i soggetti privati con fini assistenziali) dovrebbe avere una sorta di pronto soccorso locativo dove chi incappa in situazioni complicate, economiche o di salute o altro, possa essere assistito. Un po’ come succede negli ospedali con la terapia intensiva insomma: ci va chi è in emergenza, e non può farne a meno. Poi però queste persone vanno recuperate, e inserite in un percorso di recupero che può portare alle fasce che di seguito elenco. 1) La prima è quella dell’assistenza pura in cui chi purtroppo, ha messo insieme tutte le sfortune del mondo, va aiutato al 100% fino a quando Dio vorrà.
2) In caso di situazioni di disagio economico temporaneo, non irreversibile insomma, dovrebbe aprirsi l’accesso a case popolari a canoni molto convenienti: su queste cambierei alcuni numeri però, e darei più rotazione rispetto alla situazione esistente.
3) Da qui si dovrebbe poi accedere al mercato concordato, dove i canoni sono agevolati, sia per i conduttori sia per i proprietari, come fortunatamente già oggi avviene.
4) Infine, il mercato libero, dove si parla di grande qualità a fronte di unità immobiliari di particolare pregio e dimensioni, un mercato di fascia alta e altissima come naturalmente e giustamente avviene.
Utopia? Non credo, basterebbe crederci e lavorarci con metodo.
Non tutti conoscono Appc, ossia l’Associazione dei piccoli proprietari di case: qual è la vostra mission?
Nella nostra città e nella provincia Appc è nata nel 1998, quindi ha già quasi trent’anni di storia, e ha fornito il suo contributo, a partire da tutti i piccoli comuni (ben 187 sotto i 10.000 abitanti), oltre ai maggiori centri zona, Acqui, Casale, Novi Tortona, Ovada, Valenza e il capoluogo Alessandria. Siamo i firmatari di tutti gli accordi territoriali, fino all’ultimo del 2018 su Alessandria e la sua recente revisione di agosto 2024. Gli altri accordi sono tutti attivi. Un lavoro enorme, fatto di mille incontri con tutte le associazioni firmatarie, di grande mediazione, che però ha permesso la sottoscrizione in tutta la provincia, nessun comune escluso. Ci tengo e lo sottolineo con orgoglio: in Italia sono poche le province che hanno ottenuto lo stesso risultato. Ma soprattutto ricordo quanto siano enormi i numeri ottenuti nei piccoli comuni, parliamo di circa un quarto del totale. Questo ha permesso a molti di investire in questi paesi, recuperando molte unità abitative, e contribuendo in modo fondamentale a limitare la desertificazione. Ricordo che gli accordi sono protocollati quindi scaricabili dai siti di tutti i Comuni o visibili presso le sedi di tutte le associazioni firmatarie.
Quali sono i vantaggi di un contratto di affitto in regime di accordi territoriali?
I vantaggi sono importantissimi, e a oggi sono migliaia i contratti sottoscritti e attestati dalle associazioni. Ma vediamoli sinteticamente: se il proprietario si avvale della cedolare secca può ottenerla al 10%. Inoltre, può godere di una agevolazione ulteriore sull’imu del 25% in meno rispetto all’aliquota fissata ogni anno dai Comuni. Ci sono anche agevolazioni per il conduttore sotto forma di detrazioni fiscali in base al reddito. Su questi temi, visto che si parla di fiscalità immobiliare, consiglio sempre di avvalersi dei commercialisti o dei Caf per ottenere le corrette informazioni, in quanto ogni locatore e locatario ha le sue caratteristiche. Sottolineo la convenzione firmata con Fiaip Alessandria che da sempre ci vede come consulenti di riferimento per i contratti concordati.
Oggi, con un mercato del lavoro in crescita e l’arrivo di nuovi residenti, essere proprietari di immobili da affittare ad Alessandria e dintorni è un buon business?
Assolutamente sì, ma anche qui con qualche suggerimento. Nel 2024 circa 400 acquirenti ad Alessandria hanno investito in immobili ad uso investimento. Un numero in apparenza alto, senz’altro in crescita, ma ancora insufficiente a soddisfare un mercato che si sta sviluppando velocemente. Insomma, ma domanda di case in affitto cresce più dell’offerta. Di conseguenza auspichiamo che nel 2025 questo investimento prosegua. Cosa bisogna fare? L’esperienza sul campo ci dice, che tra le tante, la soluzione migliore è quella di acquistare unità da ristrutturare, fare una attenta riqualificazione e poi locarle. Ricordo che grazie agli accordi territoriali, il rendimento offre percentuali notevoli: parliamo di un interesse netto tra il 6 e l’8%. Il mercato attende operazione sul nuovo, che deve partire dal recupero delle tante unità fatiscenti: e parliamo di migliaia di vani. Le 140 agenzie immobiliari del collegio di Fiaip Alessandria sono pronte ad aiutare i potenziali investitori e locatori a gestire il loro patrimonio immobiliare. Un risultato a mio avviso straordinario per lo sviluppo di Alessandria e di tutti i comuni della provincia. Ricordo infatti che la locazione è sempre il primo approccio per chi viene a studiare o lavorare nel nostro territorio.
