di Ettore Grassano
Un mercato immobiliare a più velocità, dove l’aumento dei tassi sui mutui ha un po’ frenato le compravendite, facendo peraltro lievitare il comparto locazioni. Ma anche un territorio che ‘ha fame’ di immobili di pregio o comunque ben riqualificati, con una domanda che supera l’offerta, mentre si fa fatica a vendere appartamenti ‘datati’ e vecchie case nei paesi più periferici.
Questa la fotografia ‘di sintesi’ offerta dall’Ovadese, che cerchiamo di raccontarvi in un ‘affresco’ a tre voci, tre esponenti Fiaip (la Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali) di quest’area dell’Alessandrino: Massimo Garrone, che si occupa prevalentemente di compravendite, Laura Tardito, specializzata in immobili di pregio e da investimento, Lorenzo Pettazzi che con la sua LanzAffitti (ramo specializzato negli affitti della storica Agenzia Lanza Immobiliare) ci racconta quali sono le tendenze sul fronte locazioni, in Ovada ma anche nella prima e seconda cintura collinare.
“Il post covid ha sicuramente segnato una forte ripartenza del mercato, dopo che peraltro la tragedia del Ponte Morandi del 2018 aveva prodotto anche per noi non poche conseguenze negative. La pandemia ha indotto un numero significativo di persone a lanciarsi alla ricerca di una casa più grande, sia ad Ovada che nei paesi della prima cintura. Nel 2023 c’è stato un rallentamento, ma la causa non credo sia solo l’aumento dei tassi sui mutui: c’è anche un problema di incontro fra domanda e offerta”. Massimo Garrone con la sua agenzia a Silvano d’Orba si occupa in maniera quasi esclusiva di compravendite di immobili ad Ovada e nel suo ampio comprensorio collinare (“tratto anche qualche affitto, ma marginalmente”), e si è fatto un’idea precisa della situazione: “La richiesta di appartamenti, e di case, sicuramente c’è, ma chi compra cerca immobili con determinate caratteristiche, ossia se non nuovi, comunque completamente ristrutturati e efficientati, ed è qui che si rischia di incontrare il classico ‘collo di bottiglia’: perché appunto l’ottimo andamento delle compravendite del 2022 ha fatto sì che buona parte delle strutture con certe caratteristiche siano state già vendute. Quindi il nostro lavoro di intermediari diventa ancora più stimolante e professionalizzante”. Una situazione stagnante quindi, dopo una fase di forte ripartenza? “Un po’ sì, anche se poi, nella cintura ovadese la situazione è piuttosto articolata: un conto sono i paesi della prima cintura, da Silvano fino a Rocca Grimalda, altro i centri collinari più decentrati, dove case in vendita ce ne sono parecchie, e acquirenti un po’ meno”. Poi c’è la questione trasporti, che da queste parti è tutt’altro che marginale: “Che si tratti di treni o di autostrade – sottolinea Garrone -, non è che la mobilità tra la nostra zona e la vicina Liguria stia vivendo uno dei suoi periodi migliori, e questo naturalmente fa sì che chi lavora nel genovese ci pensi ormai due volte prima di trasferirsi, anche se qui il costo e la qualità della vita hanno sicuramente parametri più accessibili. Auspichiamo ovviamente che, prima o poi, la viabilità possa smettere di essere un ostacolo, non solo per il nostro settore ma per l’intera economia dell’ovadese”.
Laura Tardito è, ad Ovada, uno storico punto di riferimento del comparto immobiliare, con la agenzia famigliare attiva dal 1988, e via via si è sempre più specializzata in immobili di pregio, e da investimento. “Che si tratti di ‘buen retiro’ per milanesi o genovesi benestanti, o di vero e proprio investimento in una tenuta da adibire a b&b e accoglienza, la questione vera con cui ci si confronta è la scarsità di prodotti di qualità sul mercato. Non mancano gli acquirenti, insomma, e anzi in particolare gli stranieri interessati ad investire nell’ovadese sono in forte aumento, anche grazie ad intelligenti politiche di accoglienza messe in campo dalla Regione e da Alexala. Chi in queste settimane estive ha avuto occasione di circolare un po’ per Ovada se ne sarà accorto: mai incontrati così tanti turisti stranieri, soprattutto tedeschi, olandesi e nordici. E si tratta spesso di persone che si innamorano a tal punto del territorio da decidere di rimanerci, almeno con una seconda casa di qualità. Stiamo parlando di investimenti dai 500 mila euro in su, che dopo il covid si sono impennati, sino a saturare il mercato dell’offerta, o quasi. Attualmente, per fare un esempio, sto trattando una tenuta nel gaviese (fuori dalla mia zona, ma solo perché si tratta di un bene di famiglia), e acquirenti stranieri interessati ce ne sono, eccome. Non è neanche quasi mai una questione di prezzo, ma di proporre soluzioni di qualità, che rappresentino un reale investimento. Sempre meno chi acquista vuole affrontare onerose ristrutturazioni, si preferiscono immobili immediatamente abitabili”. E le compravendite a Ovada città? “Anche qui si cercano case con spazio esterno, o appartamenti spaziosi, con terrazzo. Quel che c’è, si vende eccome: e talora anche sotto i centomila euro, perché si tratta magari di abitazioni ereditate dai nonni, di cui gli eredi non hanno stretta necessità”. L’aumento dei tassi sui mutui è davvero un deterrente ad una nuova stagione di sviluppo del mercato immobiliare? Laura Tardito precisa: “Certamente non è un incentivo, ma non esagererei: ricordo che a metà anni Novanta c’erano mutui al 16%, eppure il mercato correva. Ora si è passati, è vero, dal 2 al 5%: ma forse dobbiamo far capire alle persone che l’anomalia è stata quella degli anni scorsi, non è quella che stiamo vivendo. Semmai, mi ripeto, occorre riuscire a mettere sul mercato proposte di qualità: quelle, che siano case singole o appartamenti, trovano sempre i loro acquirenti, al giusto prezzo”.
Con Lorenzo Pettazzi ci focalizziamo sul mercato degli affitti, che sta continuando a vivere una
fase di buona vivacità: “Gli appartamenti nuovi o comunque ben ristrutturati si affittano senza problemi, anzi sono estremamente richiesti. A rallentare, ma è quasi inevitabile, sono quelle abitazioni che si presentano non adeguatamente efficientate, magari con riscaldamento centralizzato o comunque collocate all’interno di palazzi che non hanno saputo o voluto investire su restyling di qualità. Per andare sul concreto: è complicato locare un immobile arredato con mobili datati e a volte anche in cattive condizioni. Oggi chi affitta è alla ricerca di un arredamento moderno e funzionale, anche se non necessariamente costoso, anzi spesso tutt’altro.
Un lievito significativo per il mercato ovadese, hanno rappresentato in questi anni gli accordi territoriali, fortemente sostenuti da Fiaip, grazie alla convenzione con APPC associazione dei piccoli proprietari che consentono ai proprietari che stipulano un particolare tipo di contratto di locazione, di avere imposte ridotte e uno sconto del 25% sull’IMU, oltre a permettere agevolazioni significative anche per gli inquilini”.
Un’ultima riflessione è dedicata ai proprietari di immobili che vorrebbero percorrere la strada dell’affitto ma sono timorosi di incappare in problematiche con i conduttori: “Mai come in questo caso consigliamo di affidarsi ad un intermediario professionista preparato, affidabile e in grado di individuare i soggetti giusti a cui affittare il proprio immobile”.
