di Ettore Grassano
Riccardo Riva e Alessandro Anzalone, consiglieri del Direttivo provinciale FIAIP, analizzano le dinamiche del mercato di compravendite e locazioni
“Ripetere l’exploit del 2022 non sarà facile, e non perché sia in calo la domanda: è l’offerta semmai che ormai mostra un po’ la corda, almeno sul fronte dei casali di pregio, già ristrutturati”. Riccardo Riva, della Riva Lombardi Scortino Real Estate, il Monferrato casalese e astigiano li conosce come le sue tasche, e fa certamente un po’ impressione sentirlo parlare, con ragion di causa, di ‘sold out’ immobiliare. Solo 10 anni fa lo scenario delle colline monferrine era decisamente diverso: territorio incantevole, con pochi eguali in Italia, eppure incapace di valorizzarsi fino in fondo, e in fondo vittima di un complesso di inferiorità rispetto alle ‘cugine’ Langhe.
“Oggi davvero quei tempi sono lontani – conferma Riva – e certamente non poco ha contribuito anche il riconoscimento di queste terre come Patrimonio Unesco, che risale ormai al 2014. Altro elemento fondamentale è stato il covid: quel biennio tragico ha spinto non poche persone, residenti nelle grandi città, ad un ripensamento sulla propria vita futura. Soprattutto dalla vicina Milano è partita, due anni, una vera e propria corsa alla seconda casa in collina, e il Monferrato casalese è davvero a due passi dal capoluogo lombardo, con le autostrade si arriva in tempi molto brevi”.
Milanesi dunque, e più genericamente lombardi, alla ricerca del loro ‘buen retiro’ piemontese. E gli stranieri? I dati della Regione Piemonte, e di Alexala, confermano flussi in costante crescita, e Riccardo Riva, consigliere Fiaip della zona del casalese, lo conferma ampiamente: “Prima di tutto tedeschi, ma anche olandesi e nord europei in genere, mostrano di apprezzare sempre più il nostro Monferrato: si tratta di persone che lo frequentano una prima volta come turisti, e poi se ne innamorano, e decidono di fare un investimento immobiliare, spesso anche significativo: badano al prezzo, ovviamente, ma soprattutto alla qualità dei servizi e della mobilità. Oggi per fortuna il digital divide è quasi completamente superato: in un modo o nell’altro la connessione internet arriva ovunque, se non altro via cellulare, ed è un elemento fondamentale nella scelta di acquisto dell’immobile”.
I prezzi, ovviamente, sono in crescita insieme alla domanda, e ad un’offerta che non è più così abbondante: “Buona parte dei clienti, che siano stranieri o lombardi, tende a preferire immobili già pronti, o che necessitano solo di piccole modifiche – evidenzia Riva -. Sta a noi intermediari essere così bravi da individuarli, e al contempo da stimolare chi ha un immobile inutilizzato o sotto utilizzato a cercare di valorizzarlo, proprio in un’ottica di investimento/vendita”.
In questi ultimi due anni il superbonus 110 (oggi 90) e affini hanno dato una spinta in questa direzione? “Certamente sì, e questo ha aiutato sia il mercato dell’edilizia che il dinamismo delle compravendite immobiliari. Oggi però la spinta si sta inevitabilmente esaurendo, mentre non viene meno la domanda di ville e soprattutto casali ristrutturati”. Quanto pesa, invece, la spinta inflazionistica, e il fatto che il sistema bancario abbia ‘stretto i cordoni’ dei mutui, aumentando i tassi? “L’influenza dei mutui si sente di più sul mercato prima casa in realtà, mentre sui colli del Monferrato gli acquirenti sono quasi sempre investitori con buon reddito e soldi da parte, per cui il mutuo magari viene acceso ugualmente, ma solo per una parte del valore dell’immobile: spesso per meno del 50%”.
Infine ecco un’ultima annotazione interessante: “Stiamo parlando, in queste anni, di seconde case molto particolari, direi simili alle prime case per l’intensità con cui vengono ‘vissute’: non più insomma il casale dove trascorrere solo un mese d’estate, e magari qualche giorno a Natale, ma una dimora vera, da vivere tutto l’anno: da questo punto di vista smart working e lavoro ‘mobile’ di molti professionisti ha fatto certamente la differenza, stimolando il cambio di stile di vita”.
Complessivamente confortanti anche i segnali in arrivo dal mercato immobiliare di Casale Monferrato, che certamente nel post covid ha visto una tendenza al rialzo di quasi tutti gli indicatori, eccezion fatta probabilmente per gli immobili ad uso commerciale. “Le locazioni in particolare – sottolinea Alessandro Anzalone, che è anche il referente casalese dell’Appc (Associazione piccoli proprietari di case) – sono state negli ultimi 12-18 mesi protagoniste di un’impennata che non si vedeva da almeno un decennio, o forse più. Casale è una cittadina certamente dinamica, e ogni anno sono numerosi i lavoratori, sia pubblici che privati, che si trasferiscono da queste parti, e cercano casa da affittare. Ad oggi c’è una significativa carenza di bi e trilocali da destinate a locazione: o meglio, esiste una parte di patrimonio immobiliare piuttosto datata, i cui proprietari per varie ragioni non hanno sfruttato superbonus 110 e altri incentivi, e che purtroppo per questo perdono via via di appeal. Mentre gli alloggi adeguati e dotati di tutti i servizi oggi ritenuti standard sono richiestissimi, con affitti in rialzo. Soprattutto scarseggiano i bi e tri locali arredati, che sono invece i più richiesti dal mercato”.
Quanto ha contato e conta, in questa dinamica l’entrata in vigore negli anni scorsi, a Casale Monferrato come in gran parte della provincia di Alessandria, dei cosiddetti ‘accordi territoriali’? “Quello è stato un passo fondamentale – evidenzia il consigliere Fiap casalese – perché ha consentito di alleggerire il peso fiscale in maniera drastica per i proprietari (con cedolare irpef ‘secca’ al 10%, se si rispetta una serie di parametri, e con riduzione Imu del 25%), estendendo al contempo alcune agevolazioni anche agli inquilini. Semmai ora è il momento di spingere per fare in modo che queste agevolazioni si possano applicare anche alle locazioni commerciali, fino ad ora escluse”.
E in effetti il segmento degli immobili a vocazione commerciale rappresenta un po’ il tallone d’Achille non solo del mercato casalese, ma sostanzialmente di tutta la provincia: “La crisi del modello del commercio tradizionale, in diversi comparti, può essere una spiegazione, ma ce ne sono molte altre, legate ai costi strutturali e fiscali: ci sono a Casale attività che chiudono talvolta non per mancanza di clienti: tutt’altro. Ecco perché forse l’applicazione degli accordi territoriali anche a loro potrebbe rappresentare un tentativo, magari parziale ma comunque importante”.
Ultima riflessione è quella dedicata al mercato delle compravendite in Casale città: “Anche lì il mercato si muove, nonostante la crescita degli interessi sui mutui non sia certamente un incentivo. Ma la prima casa di proprietà, per gli italiani magari giovani che ancora non ce l’hanno, ma anche per tanti stranieri, rimane un obiettivo. C’è anche peraltro una porzione di proprietari di seconde e terze case, magari ereditate dai nonni, che tendono a liberarsene a prezzi sicuramente interessanti, anche perché intimoriti dalla scadenza europea del 2030 sul fronte delle classi energetiche. Vedremo naturalmente cosa succederà, ma quella è certamente una variabile da monitorare con attenzione nei prossimi anni”.
