di Franco Repetto*
Massimo Gramellini sul Corriere della Sera del 4 maggio propone una riflessione/provocazione interessante. Se ve la siete persa, la trovate qui.
In sostanza: ipotizzare un tetto massimo agli affitti e uno minimo ai salari sono rivendicazioni veteromarxiste o non piuttosto dei saggi correttivi a un libero mercato che, senza qualche regola dettata dalla politica, produce disuguaglianze sempre meno sopportabili? Quando i proprietari di case sostengono che non possono abbassare gli affitti per colpa delle tasse, dicono tutta la verità o soltanto un pezzo?
Ho provato ad abbozzare una risposta, che mi fa piacere condividere con tutti voi.
Problema veramente serio. Ma le soluzioni esistono. Si chiamano contratti in accordi territoriali.
Ora, un canone libero 4 + 4 può optare tra una tassazione ordinaria e una cedolare secca al 21%. Tassazione di per sé già molto vantaggiosa.
Se invece si vuole fare un sacrificio è possibile appunto rientrare negli accordi: ricordo quelli firmati nei comuni tra le associazioni dei conduttori e le associazioni dei proprietari.
Ad esempio, in provincia di Alessandria tutti i comuni e dico tutti, possono stipulare questi contratti, ottenendo importanti vantaggi fiscali per i proprietari: una cedolare secca al 10% e una riduzione Imu.
Ad Alessandria l’aliquota viene calcolata per i conduttori non residenti al 10.60 meno il 25%, se residenti l’8,50 meno il 25%. E’ evidentemente un notevole sforzo economico da parte dell’amministrazione.
Giustamente anche i conduttori hanno una riduzione se stipulano questa tipologia di contratti.
Ricordo che ci sono tre tipologie di contratti.
La prima prevede la stipula di un contratto agevolato che parte dal 3+2; la seconda un contratto transitorio che va da 1 a 18 mesi; la terza un contratto per studenti universitari che va da 18 a 36 mesi.
A questo riguardo, vorrei sottolineare l’importanza del portale www.residenzeuniversitariealessandria.it che offre una selezionata offerta locativa a tutti gli studenti con servizi dedicati.
Il segreto per la loro diffusione e applicazione, sono le valutazioni espresse nei valori minimi e massimi delle tabelle e nelle fasce di oscillazione che devono tenere conto assolutamente del mercato. La scelta deve essere valutata tra le due opportunità, contratto libero o contratti in accordo.
Di certo in questi non si può accusare l’eccessiva tassazione, anzi!
Il pericolo è quello di fare accordi che siano fuori mercato che non avranno nessuna possibilità di applicazione. Per questo sono indispensabili gli esperti nelle stime dei valori, le Agenzie, dove, Mediatori immobiliari preparati costruiscono correttamente i percorsi per i proprietari ed i conduttori per rispondere a tali accordi, nell’interesse comune. Poi ci sono le associazioni che hanno il compito di asseverare con delle attestazioni i contratti perché rispondano all’accordo firmato, indispensabile per ottenere le agevolazioni.
In questi anni ho fatto asseverazioni che hanno contribuito in molti, anzi moltissimi casi ad abbassare il canone per permettere alle parti di rientrare negli accordi.
Se è vero che l’obiettivo di questa legge è contribuire a calmierare i canoni, certamente ci siamo riusciti!
Nel nostro territorio abbiamo ottenuto un altro risultato importante nei piccoli comuni, ricordo quelli sotto i 10.000 abitanti.
Abbiamo reso interessante sia per gli agevolati sia per i transitori, favorire il trasferimento in questi bellissimi paesi e borghi di squisita qualità della vita. Abbiamo reso competitiva la riqualificazione immobiliare per favorire la locazione.
Dobbiamo fare di tutto per evitare lo spopolamento e l’abbandono. Dobbiamo far vivere questi paesi, questi incentivi li ritengo tra i migliori che la politica poteva favorire.
Ultima tra le molte opportunità di questi contratti è di avere la certezza di un rendimento netto. Effetto che piace molto a tutti gli investitori.
Rimane la patologia dei contratti di locazione: le morosità.
Anche qui ci siamo accorti che con alloggi di buona qualità, un buon contratto, una attenta gestione che vuole dire attenzione per il conduttore, e un pronto intervento legale, i rischi di morosità vengono drasticamente ridotti.
Non so se ad Alessandria siamo un’isola felice: ma certamente abbiamo dimostrato di saper mettere in pratica strumenti concreti con cui rendere più agevole il percorso sia a chi ha un appartamento da affittare che agli stessi affittuari.
Almeno in questo caso, certamente Alessandria ha qualcosa da insegnare a Milano e Roma.
A disposizione per chiunque voglia fare approfondimenti: non si finisce mai di imparare!
*Appc Alessandria
