Il 2021 ha segnato la ripartenza del mercato immobiliare. Dopo un anno travolto dalla tempesta Covid-19, si è aperta la strada a una generale ripresa economica e il comparto casa ha mostrato un tasso di espansione inatteso, riportando i volumi e i valori a livelli superiori anche rispetto al pre pandemia. Lo rileva l’Osservatorio immobiliare 2021, condotto dai mediatori aderenti a Fiaip Alessandria (Federazione italiana agenti immobiliari professionali).
“La domanda abitativa, esplosa dopo il lockdown del 2020, non ha accennato flessioni”, osserva Alessandra Repetto, presidente del collegio provinciale. “Le richieste hanno continuato a crescere senza rallentamenti anche nel 2021, trainate dal desiderio di migliorare la qualità della propria abitazione e sospinte da un favorevole mercato del credito”, aggiunge la presidente. “In questa cornice si delinea un sentiment positivo da parte dei mediatori nostri affiliati e buon grado di fiducia verso il futuro scenario economico”.
“Le elaborazioni dell’Osservatorio Fiaip – sottolinea la presidente – sono state in grado di cogliere in modo puntuale le tendenze del 2020 e quanto da noi ipotizzato ha trovato riscontro: con l’accelerata nelle compravendite nel secondo semestre dell’anno, la provincia di Alessandria ha compensato il calo del 18% dei primi sei mesi”.
Inoltre, Alessandria è stata l’unica provincia in Piemonte a chiudere le compravendite con il segno positivo nel 2020 (4.383 transazioni), registrando un lieve incremento, poco sopra l’1% rispetto al 2019, dopo un precedente aumento del 10,9% nel 2019 sul 2018. Un trend di crescita che ha fatto da filo conduttore anche nell’andamento immobiliare del 2021.
COMPRAVENDITE
L’andamento immobiliare nel primo semestre del 2021 si è mostrato molto vivace con un incremento nei volumi di compravendita del 69%, rispetto al primo semestre 2020. Una percentuale elevatissima, che però non restituisce la reale fotografia del mercato, in quanto il dato è confrontato sui mesi di lockdown e di chiusura delle agenzie.
Tuttavia, dalle rilevazioni effettuate dall’Osservatorio immobiliare 2021 di Alessandria e provincia, si può ipotizzare che il numero di compravendite possa aumentare del 30%, rispetto all’anno precedente.
Capofila nelle compravendite sono le ampie metrature, gli immobili riqualificati e il fuori porta. Gli alloggi che vanno dagli 85 metri quadri agli oltre 145 hanno mostrato un trend positivo, si riducono invece gli acquisti di piccoli tagli, sotto gli 80 metri quadri e soprattutto sotto i 50.
Per quanto riguarda il capoluogo, “nel 2021 il centro di Alessandria è stato quello che ha goduto del maggior aumento: oltre l’86% di compravendite, mentre Spinetta si attesta all’11%”, spiegano Burra Lorella, Alessandro Gualco e Paolo Papi curatori dell’Osservatorio immobiliare. “Abbiamo contezza di aver venduto in Alessandria città più di 100 immobili al mese nei primi sei mesi – sottolineano – e prevediamo di arrivare a fine anno con almeno 1.200 immobili transati”. L’incremento stimato è del 26% rispetto ai 952 venduti nel 2020 nel solo capoluogo di provincia.
Tra i fattori che hanno contribuito a questo rialzo, c’è il Bonus Giovani, inserito in manovra di Bilancio, che ha fatto scattare l’attenzione all’acquisto dei giovani e soprattutto delle coppie che hanno colto l’occasione per rendersi indipendenti.
Sul fuori porta ha giocato la rinata voglia di casa, di verde e spazi esterni; il Superbonus ha sulle prime incrementato questa ricerca, senza però poi trasformarsi in un effettivo motore all’acquisto di immobili indipendenti da riqualificare, per via delle ripetute e farraginose modifiche burocratiche, nonché delle speculazioni illecite e le frodi venute allo scoperto.
“La quota di mercato intermediata dalle agenzie immobiliari quest’anno si colloca tra il 75 e l’80% – sottolinea Franco Repetto, delegato all’Osservatorio immobiliare -. Ciò significa che i consumatori premiano la capacità dei mediatori immobiliari di farsi interpreti delle normative e delle nuove disposizioni, come la certificazione energetica, le difformità urbanistiche e catastali, il rispetto della privacy e delle regole sull’antiriciclaggio. Regole su cui la Fiaip non transige e a cui dedica da molti anni la massima attenzione, effettuando sempre una verifica preliminare, in modo da non rischiare sorprese al momento del rogito. Proprio su questo fronte sono stati stretti accordi con i geometri e altri professionisti del settore per ottemperare alle disposizioni a tutela dei consumatori e arrivare alla firma dell’atto senza rischi”.
PREZZI
Se da una parte i volumi del compravenduto hanno ripreso la loro crescita, dall’altra le quotazioni proseguono con una leggera, seppure costante, flessione anche nel 2021.
“I prezzi delle abitazioni mostrano un andamento tendenzialmente migliore rispetto al passato”, spiega Repetto. “Le brusche discese registrate anni fa sembrano essere superate, a favore di un maggiore equilibrio nei valori complessivi”. Se nel 2020, Alessandria e provincia hanno chiuso l’anno con un -2,1% rispetto al 2019 (fonte Omi), la previsione è ottimistica e va verso una generale stabilità dei prezzi con un calo nel 2021 meno significativo”.
Le abitazioni, che mantengono maggiormente il prezzo, sono le case nuove o riqualificate, mentre quelle esistenti e non curate tendono a giacere in vendita per un lungo periodo, con l’inevitabile contrazione del prezzo finale.
“Le case più soggette ai fenomeni climatici rischiano di perdere quasi la metà del loro valore, il 45% per la precisione, con conseguenze rilevanti per le banche esposte nel settore immobiliare – evidenzia Repetto -. In generale, si riscontra una buona tenuta dei valori per gli immobili nuovi o riqualificati interamente, in questi casi la forchetta tra il prezzo richiesto e quello realizzato è quasi nulla. “A titolo d’esempio – riporta il delegato all’Osservatorio – a fronte di una richiesta di 2.400 euro al metro quadro, la trattativa si conclude a 2.200, con un delta di 200 euro. Nell’ultimo trimestre del 2021, inoltre questo delta è andato ulteriormente a diminuire, quasi azzerandosi”.
Come detto, il solco tra abitazioni nuove e datate è sempre più ampio anno dopo anno. Si rileva nel prezzo minimo tra le due tipologie d’immobili un’ulteriore riduzione di 300 euro rispetto all’anno precedente.
“Nel nostro ruolo di consulenti – sottolinea Repetto – cerchiamo di incentivare il più possibile il recupero dell’immobile da parte dei proprietari”.
Si osserva, in generale, una lieve diminuzione dei valori minimi delle nuove abitazioni, riconducibile allo spostamento della domanda sul fuori porta, verso casette indipendenti e villini. Infatti, è stato rilevato un incremento della richiesta, rispetto alla media, nei sobborghi di Alessandria e nei piccoli comuni della collina.
Grazie alla crescente domanda di case indipendenti e ville, il prezzo richiesto per questa tipologia immobiliare, fino ai 200 metri quadri, è aumentato, ma il mercato ha riportato l’incontro tra la domanda e l’offerta sui valori del 2020, generando però un delta differenziale più ampio.
Per le ville di grandi dimensioni, oltre i 200 metri quadri, dotate di ampi spazi verdi, i prezzi sono invece in notevole aumento. Si tratta di unità abitative molto ricercate, anche dall’estero, di rara bellezza paesaggistica e architettonica. Inoltre, l’offerta per questa tipologia immobiliare è piuttosto limitata, dunque le quotazioni sono in rialzo. Lo stesso vale per le case di lusso con piscina e parco, situate nel Monferrato.
LOCAZIONI
Il mercato delle locazioni continua a crescere, grazie soprattutto agli studenti e al mondo accademico che gravita intorno all’Università e al Conservatorio. Alessandria ha registrato un’elevata richiesta di immobili da affittare. Quest’anno per la prima volta il portale www.residenzeuniversitariealessandria.it ha registrato una carenza di offerta. I consulenti specializzati negli affitti hanno riscontrato alcune difficoltà nel soddisfare le richieste ricevute. “Bisogna sottolineare che non tutti gli immobili messi in affitto sono adeguati alla domanda locativa e in special modo a quella universitaria”, puntualizza Repetto. “Chi cerca un alloggio in locazione per il periodo universitario, desidera un appartamento confortevole e pronto all’uso, quindi ristrutturato e arredato e già dotato di wi-fi”. Dunque, lo stato dell’immobile resta prioritario per rispondere al mercato della locazione. A fronte di un investimento iniziale, vi è però un rendimento certo.
Inoltre, entrare nel circuito delle residenze universitarie offre più chance nell’affittare l’appartamento in tempi rapidi, perché oltre essere il primo canale di scelta per lo studentato, il circuito fornisce il servizio di post assistenza, fondamentale per chi si trasferisce in una nuova città.
Un altro aspetto trainante del mercato è il contratto a canone concordato, una realtà ormai consolidata ed estesa a tutti i comuni dell’alessandrino, anche grazie alla convenzione Appc e Fiaip. Un’opportunità che ha permesso, da una parte, ai proprietari di investire sul recupero dei propri immobili, dall’altra, ha incentivato l’investimento nel mattone. “Investimenti – precisa Repetto – compiuti non da multimilionari, bensì da piccoli proprietari che riescono in questo modo a integrare il reddito o la pensione. Un bilocale da 60mila euro, ristrutturato e arredato, può generare un affitto di 400 euro al mese o più, con un rendimento, al netto di cedolare e imu, anche del 4,5%”.
Anche sull’aspetto della locazione a canone concordato la figura del mediatore immobiliare diventa strategica nel formulare la giusta tipologia contrattuale.
CREDITO: FIAIP – AUXILIA “1 A 1”
La sinergia tra agenzie immobiliari e società di mediazione creditizia è sempre più al centro dei progetti Fiaip. Con Auxilia Finance spa, società leader nel settore della mediazione del credito, la Federazione dà il via al progetto ‘Uno a Uno’: un mutuo per ogni agenzia associata Fiaip. Fortemente sostenuto dalla presidenza di Fiaip Alessandria, il progetto vedrà nascere in città il primo Auxilia Point. “Siamo certi che Auxilia Point darà un grande slancio al progetto”, commentano Paolo Benucci, responsabile Auxilia Finance Point, e il delegato Alessandro Gualco. “Oltre il servizio di consulenza, la gamma di prodotti offerti è ampia: mutui bancari, prodotti assicurativi, prestiti personali, credito al consumo e cessioni del quinto, finanziamenti a piccole e medie imprese e assicurazioni. L’obiettivo è offrire la soluzione migliore all’esigenza del cliente e trovare nel caso di mutuo il più favorevole”.
MERCATO INDUSTRIALE E COMMERCIALE
“Dopo anni di crisi del comparto industriale e commerciale, il 2020 ha mostrato i primi cenni di ripresa, tracciando un andamento positivo che si è consolidato nel corso del 2021”, sostengono Mauro Ravera e Rinaldo Zampino, esperti del settore.
TORTONESE E CASALESE
Dalle rilevazioni degli associati Fiaip del collegio di Alessandria, emerge che in tutti i centri zona la richiesta è aumentata nel corso del 2021. Il tortonese ha registrato la percentuale più alta di compravendite, seguendo il trend già delineato nel 2020 quando ha registrato, con 576 transazioni, il 12,6% in più rispetto al 2019. “L’attenzione alla qualità dell’abitare e la ricerca di case più spaziose e salubri hanno incoraggiato le compravendite nei luoghi di campagna, collinari, in comuni non capoluogo”, spiegano Rosangela Zanetti e Luca Zampino che hanno effettuato le rilevazioni su Tortona.
Il casalese invece vanta i valori più elevati, pur mantenendo una buona percentuale di crescita nelle compravendite (nel 2020 aveva realizzato 858 transazioni, l’11,5% in più rispetto al 2019). “In quest’area, una villa di oltre 200 metri quadri parte da una richiesta di 1.250.000 euro e vede chiudere la trattativa a 1.150.000 euro”, evidenziano Alessandro Anzalone, Riccardo Riva e Matteo Salvaneschi.
ACQUI TERME
“Il 2021 ha segnato numeri positivi. Le transazioni sono complessivamente aumentate. Per quanto riguarda le seconde case l’incremento supera il 40%”, spiega Andrea Monti, vice presidente Fiaip Alessandria. “Il residenziale ad Acqui Terme – sottolinea Monti – registra un aumento delle compravendite tra il 10 e il 15% rispetto al 2020, motivato anche da prezzi sostanzialmente stabili che in taluni casi hanno subito qualche diminuzione”.
Gli immobili dai valori più elevati si rintracciano sulle colline dell’acquese: case indipendenti con terreno acquistate da clienti che arrivano dall’estero, capaci di investire cifre intorno al milione di euro.
Le locazioni mostrano un trend sostanzialmente invariato rispetto al 2020. Mentre segni di maggior sofferenza sono registrati nel mercato degli affitti di uffici e immobili commerciali.
Per incentivare e promuovere i locali commerciali sfitti, Confesercenti Acqui, in collaborazione con Agenzie Immobiliari e proprietari, ha rinnovato l’iniziativa ‘Riaccendiamo Acqui’: gli esercenti hanno potuto aumentare la propria visibilità dando vita alle vetrine spente e momentaneamente non occupate degli immobili ad uso commerciale, esaltandone le caratteristiche. Questa iniziativa è partita come avvicinamento alle feste natalizie, ma l’intento è di proseguire nell’arco dell’anno, così da promuovere il commercio cittadino e invogliare la possibile locazione.
OVADA
Ad Ovada nel 2021 si conferma l’aumento dei volumi rilevato nel 2020. “L’aumento più significativo si registra nella richiesta di case indipendenti o semi-indipendenti, con giardino o terrazzo: soluzioni abitative ricercate sia per l’acquisto sia per l’affitto”, spiega Massimo Garrone, coadiuvato da Laura Tardito e Cristina Cavo, sottolineando come “purtroppo questa tipologia immobiliare sia limitata nell’offerta”.
Complessivamente il mercato immobiliare locale sconta due principali problematiche: “la quasi totale assenza di immobili nuovi da vendere e le criticità nei collegamenti autostradali e ferroviari con Genova”.
Si sottolinea inoltre che spesso per questioni di budget, “le offerte di potenziali acquirenti non sono congrue con la richiesta della proprietà. Tuttavia si sono toccati valori elevati di vendita, fino a 900mila euro su immobili di pregio. Si riscontra anche un aumento nell’interesse per appartamenti da ristrutturare, con prezzi inferiori a 50mila euro”.
Il mercato della locazione ha scontato la crisi economica legata alla pandemia. “La richiesta è aumentata e si sono registrati più affitti rispetto al 2020, ma i canoni sono diminuiti”, commentano Lorenzo Pettazzi e Andrea Scarsi, spiegando che i proprietari hanno preferito prendere un po’ meno d’affitto ma essere certi di avere un inquilino che possa pagare”.
NOVI LIGURE
Anche a Novi Ligure, il 2021 conferma l’andamento tracciato dall’ultimo semestre 2020, con compravendite in aumento. “Si punta sulla ricerca di case con giardino o appartamenti con terrazzo”, spiega Alessandro Scotti. “Il terrazzo continua a rappresentare un valore aggiunto dell’abitazione”.
Emerge anche “una maggiore consapevolezza dei proprietari sul valore di vendita della propria abitazione, che si è tradotta, verso la fine dell’anno, in prezzi di partenza più elevati”, aggiunge.
Le locazioni vedono richieste sostenute e i prezzi si mantengono stabili: per esempio un bi-trilocale nuovo e arredato è affittato tra i 400 e i 500 euro al mese.
PICCOLI PAESI: CASTELLETTO MONFERRATO E SAN SALVATORE MONFERRATO
Per la prima volta, l’Osservatorio immobiliare punta a illustrare l’andamento del settore nelle specificità dei piccoli comuni. “A Castelletto e a San Salvatore, la quasi la totalità degli immobili compravenduti ha venti anni o più. Le nuove edificazioni sono ferme, c’è solo qualche privato che acquista un terreno perché decide di costruire la propria casa”, commenta il segretario provinciale Claudio Maggi. “Si tratta di località in cui le transazioni vertono quasi esclusivamente su abitazioni indipendenti, mentre sono quasi nulle le trattative su appartamenti in condominio. Anche se nel piccolo centro di San Salvatore ci sono palazzine da 4 o 6 appartamenti, completamente da ristrutturare, a prezzi stracciati, tra gli 80 e i 100 euro al metro quadro, che non destano interesse perché non c’è mercato. La richiesta è verso case da 120 o 140 metri quadri con giardino privato anche di 500 o mille metri quadri, i cui prezzi vanno tra i 100mila e i 140mila euro”.
CASE NEI PAESI
“Nel corso del 2021 le compravendite nei paesi sono state più numerose. L’effetto della pandemia da Covid-19 ha cambiato gli stili di lavoro e di vita, restituendo alla casa il ruolo di ‘Machine à habiter’ come diceva Le Corbusier, ossia il luogo che ospita le funzioni dell’abitare che si estendono dal lavoro allo studio, dalla compagnia di pochi amici e familiari alla possibilità di avere uno spazio esterno, anche piccolo, dove trascorrere qualche ora all’aperto”: questa è l’analisi dell’architetto Gabriella Bovone, di Stefania Rattazzi e Laura Sibilia, che sottolineano come anche le agevolazioni e i Bonus, messi in campo per la ripresa del settore, abbiano fatto la loro parte nell’incentivare gli acquisti, anche tra i più giovani.
Le tipologie immobiliari più richieste dunque sono: alloggi con riscaldamento autonomo e con terrazzi, case in campagna con giardino o con un terreno per fare l’orto. “I prezzi sono in leggero aumento e spesso le richieste dei proprietari incontrano la domanda finale – aggiungono -. La ripresa del residenziale ha rimesso in modo anche il mercato di immobili che giacevano invenduti, destando nuove manifestazioni di interesse con trattative soddisfacenti”.
“Questa area del Piemonte è considerata dagli stranieri come la Toscana di mezzo secolo fa – spiegano – a suo favore gioca la posizione strategica, ben servita dalla rete autostradale che permette di raggiungere mare e montagna rapidamente e di vivere in mezzo al verde”.
In questo panorama, “Negli ultimi tre anni, la zona di Sezzadio sta catturando l’interesse di tedeschi, francesi e qualche americano. Per esempio, una cascina in aperta campagna, con terreno e una piccola piscina semi interrata, ha suscitato l’interesse di un giovane Mastro Birraio di Los Angeles che ha deciso di trasferirsi in Italia con la moglie per aprire un piccolo birrificio. Tanti i tedeschi: c’è chi ha comprato casa nel valenzano per trascorrere parte della sua vecchiaia, ma anche chi ha acquistato una seconda casa, con l’intenzione di trasferirsi e vivere, lavorando in smart working”.
“Quando i clienti intenzionati all’acquisto provengono dalla Svizzera o dall’Australia, il discorso si complica – spiegano – per via degli accordi di reciprocità stretti tra l’Italia e i Paesi esteri, che stabiliscono restrizioni rispetto alle modalità di acquisto e alle superfici degli immobili oggetto di vendita. Per esempio una coppia di svizzeri che dovrebbe comprare una villa liberty, a sei mesi dall’accordo di vendita, è ancora in attesa che il notaio compia tutti gli accertamenti necessari a verificare l’osservanza dei patti di reciprocità”.
L’intero comparto immobiliare contribuisce, secondo i dati Istat, al 30% del Pil nazionale e se il settore funziona, tutto il sistema economico del Paese ne trae beneficio.
