di Enrico Sozzetti
L’Osservatorio immobiliare della Fiaip e il comparto casa che ha mostrato “un tasso di espansione inatteso”. Ma ci sono settori in cui non si investe sull’offerta come nel caso di quello degli affitti per gli universitari
Puntuale è arrivata l’analisi del mercato immobiliare contenuta nell’Osservatorio annuale, edizione 2021, elaborato dalla Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) della provincia di Alessandria. I dati sono tratti dalle statistiche delle compravendite seguite dagli agenti immobiliari aderenti alla Fiaip. Quella scattata è la fotografia di una crescita costante che ha scandito l’intero scorso anno, pur fra gli alti e bassi pandemici e alcune incertezze di mercato. L’inizio del 2022 ha visto un andamento in linea con i mesi precedenti, anche se i recenti avvenimenti internazionali potrebbero determinare ricadute indirette sul clima economico generale.
Il quadro generale tracciato dalla federazione parla di un 2021 che «ha segnato la ripartenza del mercato immobiliare. Dopo un anno travolto dalla pandemia da coronavirus si è aperta la strada a una generale ripresa economica e il comparto casa ha mostrato un tasso di espansione inatteso, riportando i volumi e i valori a livelli superiori anche rispetto al pre pandemia. La domanda abitativa, esplosa dopo il lockdown del 2020, non ha accennato flessioni».
‘Compensata parte del calo’
Le elaborazioni dell’Osservatorio Fiaip evidenziano come, con l’accelerata nelle compravendite nel secondo semestre dell’anno, la provincia «abbia compensato il calo del diciotto per cento dei primi sei mesi». Inoltre, quella di Alessandria «è stata l’unica provincia in Piemonte a chiudere le compravendite con il segno positivo nel 2020 (4.383 transazioni), registrando un lieve incremento, poco sopra un punto percentuale rispetto al 2019, dopo un precedente aumento del 10,9 per cento nel 2019 sul 2018. Un trend di crescita che ha fatto da filo conduttore anche nell’andamento immobiliare del 2021».
Sempre l’Osservatorio ipotizza che «il numero di compravendite possa aumentare del trenta per cento rispetto all’anno precedente. Capofila nelle compravendite sono le ampie metrature, gli immobili riqualificati e il fuori porta. Gli alloggi che vanno dagli 85 metri quadri agli oltre 145 hanno mostrato un trend positivo, si riducono invece gli acquisti di piccoli tagli, sotto gli 80 metri quadri e soprattutto sotto i 50. Tra i fattori che hanno contribuito a questo rialzo – precisa il rapporto elaborato dalla Fiaip – c’è il Bonus Giovani, inserito in manovra di Bilancio, che ha fatto scattare l’attenzione all’acquisto dei giovani e soprattutto delle coppie che hanno colto l’occasione per rendersi indipendenti. Sul fuori porta ha giocato la rinata voglia di casa, di verde e spazi esterni; il Superbonus ha sulle prime incrementato questa ricerca, senza però poi trasformarsi in un effettivo motore all’acquisto di immobili indipendenti da riqualificare, per via delle ripetute e farraginose modifiche burocratiche, nonché delle speculazioni illecite e le frodi venute allo scoperto».
Prezzi e mercato, non tutto è come sembra
L’Osservatorio ovviamente si occupa anche dei prezzi. «Se da una parte i volumi del compravenduto hanno ripreso la crescita, dall’altra le quotazioni proseguono con una leggera, seppur costante, flessione anche nel 2021» recita un passaggio del rapporto. E, poco più avanti, si legge che «è stato rilevato un incremento della richiesta, rispetto alla media, nei sobborghi di Alessandria e nei piccoli Comuni della collina», con fenomeni analoghi anche sul resto del territorio. Qui, una riflessione però appare obbligata. Rispetto ai prezzi medi, quello che emerge da un’analisi delle offerte immobiliari è un andamento che, almeno ad Alessandria, non sempre vede una flessione significativa. Anzi. Anche in zone periferiche continuano a resistere quotazioni molto elevate, sia per immobili in vendita, sia per gli affitti. In alcuni vi sono appartamenti e piccole villette a schiera per le quali viene chiesto un canone dall’importo pari a una robustissima rata di mutuo. Ma se vanno sul mercato a queste condizioni, vorrà dire che c’è chi è disposto a versare affitti così alti.
L’entusiasmo che trapela per l’andamento del mercato, in particolare in collina, è condivisibile, però si è di fronte a un’offerta numericamente ridotta e che andrà a esaurirsi, mentre non sembra, per ora, profilarsi la realizzazione di nuovi insediamenti.
Infine, il capoluogo pare continuare a detenere il record di alcune quotazioni, come quelle degli affitti. Basta scorrere gli annunci ed è evidente come si arrivino a chiedere canoni impegnativi per appartamenti di piccole metrature e in zone non proprio attrattive.
Mercato universitario: un po’ c’è, ma non le case
Il mercato delle locazioni «continua a crescere, grazie soprattutto agli studenti e al mondo accademico che gravita intorno all’Università e al Conservatorio» dice l’Osservatorio Fiaip. Che dopo avere messo nero su bianco che «Alessandria ha registrato un’elevata richiesta di immobili da affittare» aggiunge che quest’anno, per la prima volta, il portale www.residenzeuniversitariealessandria.it ha registrato una carenza di offerta». Che un piccolo mercato ci sia, è indubbio. Che sia destinato a crescere, invece, non è del tutto chiaro. Se aumenta la presenza di studenti di alcuni corsi di laurea, per altri si registra una contrazione, anche in conseguenza delle ristrutturazioni dei percorsi universitari e il potenziamento del polo di Vercelli che sta registrando un aumento di iscritti.
«Bisogna sottolineare che non tutti gli immobili messi in affitto sono adeguati alla domanda locativa e in special modo a quella universitaria» dice la Fiaip. Chi cerca un alloggio in locazione per il periodo universitario «desidera un appartamento confortevole e pronto all’uso, quindi ristrutturato e arredato e già dotato di wi-fi». Tradotto, l’offerta con queste caratteristiche è risibile. Ma d’altro canto, ad Alessandria non c’è mai stato, in oltre vent’anni di vita dell’Ateneo, un investimento mirato su questo segmento di mercato. E qui i costruttori hanno una responsabilità, almeno parziale.
E sul territorio…
Il Tortonese ha registrato la percentuale più alta di compravendite, seguendo il trend già delineato nel 2020 quando ha registrato, con 576 transazioni, il 12,6 per cento in più rispetto al 2019. «L’attenzione alla qualità dell’abitare e la ricerca di case più spaziose e salubri hanno incoraggiato le compravendite nei luoghi di campagna, collinari, in Comuni non capoluogo» rileva l’Osservatorio Fiaip. Il Casalese, invece, vanta i valori più elevati, pur mantenendo una buona percentuale di crescita nelle compravendite (nel 2020 aveva realizzato 858 transazioni, l’11,5 per cento in più rispetto al 2019). «In quest’area, una villa di oltre 200 metri quadri parte da una richiesta di 1.250.000 euro e vede chiudere la trattativa a 1.150.000 euro» per esempio.
Mercato internazionale e burocrazia
«Questa area del Piemonte è considerata dagli stranieri come la Toscana di mezzo secolo fa, a suo favore gioca la posizione strategica, ben servita dalla rete autostradale». Le storie non mancano, a conferma della capacità di attrazione in cui gioca sia la capacità di mediazione, sia il livello di accoglienza dei territori. «Negli ultimi tre anni – è uno degli esempi formulati dalla Fiaip – la zona di Sezzadio sta catturando l’interesse di tedeschi, francesi e qualche americano. Per esempio, una cascina in aperta campagna, con terreno e una piccola piscina semi interrata, ha suscitato l’interesse di un giovane mastro birraio di Los Angeles che ha deciso di trasferirsi in Italia con la moglie per aprire un piccolo birrificio. Tanti i tedeschi: c’è chi ha comprato casa nel Valenzano per trascorrere parte della sua vecchiaia, ma anche chi ha acquistato una seconda casa, con l’intenzione di trasferirsi e vivere, lavorando in smart working. Quando i clienti intenzionati all’acquisto provengono dalla Svizzera o dall’Australia, il discorso si complica – spiegano in Fiaip – per via degli accordi di reciprocità stretti tra l’Italia e i Paesi esteri, che stabiliscono restrizioni rispetto alle modalità di acquisto e alle superfici degli immobili oggetto di vendita. Per esempio, una coppia di svizzeri che dovrebbe comprare una villa liberty, a sei mesi dall’accordo di vendita, è ancora in attesa che il notaio compia tutti gli accertamenti necessari a verificare l’osservanza dei patti di reciprocità». Ma la burocrazia è forse l’ostacolo imbattibile per definizione.
