di Ettore Grassano
“Il primo quadrimestre del 2021 ha soddisfatto pienamente le aspettative, anzi forse è andato addirittura un po’ meglio delle previsioni, anche se aspettiamo i numeri ufficiali. Ma soprattutto c’è nell’aria la sensazione che l’Alessandrino si appresti ad un vero balzo verso il futuro: e questo sarebbe straordinario non solo per il comparto immobiliare, ma per tutto il nostro territorio”. Con Franco Repetto, past president e responsabile comunicazione provinciale della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), e presidente della Appc, l’Associazione dei Piccoli Proprietari di Case, la riflessione non è, per forza di cose, mai limitata alle compravendite o agli affitti di immobili, che pure sono il ‘core business’ della sua attività di famiglia. Da sempre attento osservatore delle dinamiche economiche di casa nostra, Repetto da circa un anno è anche membro membro di Giunta della nuova Camera di Commercio di Alessandria e Asti, “ed è proprio da questo osservatorio privilegiato, la vera casa di tutte le imprese, che mi sto rendendo conto quanti elementi positivi si stiano accavallando. E’ come se, paradossalmente ma non troppo, la pandemia avesse dato la spinta giusta, lo stimolo a guardare avanti, e a progettare ‘in campo lungo’, e con spirito di squadra”.
Con Franco Repetto cerchiamo di capire in questa chiacchierata come si sta muovendo e ri/orientando il mercato immobiliare della provincia di Alessandria, con uno sguardo ‘di filiera’: “ci sono tanti soggetti coinvolti: io parlo per Fiaip, ma è fortissima la collaborazione con Ance, con Confindustria, con Auxilia sul fronte dei rapporti con il sistema bancario. E poi la riqualificazione del patrimonio immobiliare, lo sappiamo, significa rimettere in moto l’intera economia: e i vari bonus compreso il superbonus del 110% stanno dando, da questo punto di vista, una bella mano”.
Presidente Repetto, ci lasciammo nel 2020 con aspettative positive, nonostante il Covid. A distanza di circa 5 mesi, previsioni rispettate?
Direi non solo rispettate: almeno a casa nostra, nell’alessandrino, si è andati un po’ oltre i risultati previsti, stando al ‘sentiment’ che gira tra gli addetti ai lavori. I numeri di dettaglio ovviamente li vedremo tra un po’, e come abbiamo evidenziato nel corso della presentazione dell’ultimo Osservatorio Immobiliare Fiaip ormai ha poco senso parlare di mercato, ma occorre segmentare i mercati. Ossia c’è il patrimonio immobiliare storico, diciamo così, che arriva alle costruzioni fino agli Anni Settanta e Ottanta, che ha livelli di prezzo ormai molto appetibili, e quindi genera forte richiesta. Ci sono gli immobili di fascia più alta, che necessitano di investimenti più rilevanti, come propria dimora di un certo pregio, e poi c’è il nuovo o riqualificato pari al nuovo: segmento che spesso scarseggia, perché gli investitori edili per qualche anno e per tanti motivi hanno rallentato il passo. Ma quando c’è, quel tipo di immobili va alla grande. Complessivamente però il trend è positivo in tutta la provincia, e a crescere.
L’effetto superbonus 110% si sente?
Comincia a sentirsi, e in maniera massiccia. Su questo più fronte sono più avanti i progetti legati alle abitazioni singole, che sono anche quelle che andranno meno sul mercato in realtà: i proprietari approfittano, molto giustamente, dell’opportunità unica per riqualificarli, e valorizzarli. Ma ora, risolti non pochi dubbi burocratici, sta procedendo molto spedita anche la riqualificazione dei condomini. E questo è davvero positivo, e va nella direzione che Fiaip evidenzia da anni: un patrimonio immobiliare riqualificato aumenta esponenzialmente di valore, e torna immediatamente al centro del mercato. Da questo punto di vista dunque avanti tutta, perché il 110% è opportunità irripetibile.
Altro snodo critico: agevolazioni, e rischio nuove tasse…..
Il comparto immobiliare è stato duramente penalizzato per decenni, sul fronte fiscale: voci sul futuro se ne sentono tante, ma pensare ora a nuovi balzelli sarebbe francamente un atto di autolesionismo puro, si penalizzerebbe tutta la ripartenza dell’economia. Importante invece che siano confermate, anche per i prossimi anni, formule che si sono dimostrate molto stimolanti per il mercato, come gli accordi territoriali, con cedolare secca al 10%, e agevolazioni Imu. Questo è stato negli ultimi anni non solo un ‘propellente’ importante per il comparto degli affitti, ma anche un modo per ‘calmierare’ il mercato: magari ci pensiamo raramente, ma se capita di confrontarci con persone che vengono da fuori, quasi sempre succede che siano stupite, in positive, per il rapporto qualità prezzo dei nostri immobili. E vale per gli affitti, come per le compravendite. Peraltro quest’anno si è aggiunto un nuovo strumento, con agevolazioni fiscali interessanti per le persone under 36 che acquistano la prima casa.
Veniamo appunto al mercato alessandrino un po’ più nel dettaglio: cosa si cerca di più, oggi? Il covid ha portato ad un rilancio della villetta singola, magari in periferia o in collina?
Certamente una crescita di richieste su questo fronte c’è stata, come era prevedibile. Tanto più che oggi l’acquisto può essere ‘abbinato’ al superbonus 110%, e in pochi mesi è possibile riqualificare in maniera decisiva l’immobile. Ma il tema della riqualificazione funziona anche a livello urbano. Anzi parlerei di rigenerazione, che è concetto più ampio, trasversali ai comparti, e che riguarda tutto ciò che è pubblico: edifici, strade, parchi e aree verdi. Ma anche ovviamente aree commerciali private. Insomma abbiamo capito tutti che Alessandria è bella, come sono belli i centri zona della provincia: e rigenerarli è oggi la leva per far tornare a ‘girare’ l’economia, ma anche per vivere meglio, in un contesto più gradevole. Ci sono diversi strumenti e iniziative in divenire, che fanno sperare di poter vivere davvero un decennio di grandi, positive trasformazioni.
A proposito di immobili commerciali, già sottoposti in questi ultimi due anni allo ‘stress’ della pandemia: non avrebbe senso anche su questo fronte l’accesso a agevolazioni fiscali, in stile accordi territoriali?
Lo avrebbe eccome, anche perché oggi lì non esiste neppure più la possibilità di cedolare secca al 21%. Va evidenziato però che un po’ tutti i comuni della nostra provincia, a partire dal capoluogo, stanno cercando di fare la propria parte per sostenere la ripartenza del commercio ‘di vicinato’, e altrettanto constatiamo stanno facendo i proprietari, decidendo spesso di ‘scommettere’ sul futuro di un’attività, e di concederle due o tre anni di sostegno, quasi di partnership, soprattutto con le start up, e in generale con le iniziative lanciate dai giovani, che suscitano sempre simpatia, e vanno sostenuti e incoraggiati.
Parliamo di Università: le agenzie Fiaip, in partnership con immobiliare.it, Ance Alessandria , Confindustria, Upo e con il patrocinio del comune di Alessandria, hanno lanciato a fine 2019 il progetto https://www.residenzeuniversitariealessandria.it/. Il nuovo progetto di Campus agli Orti rischia di entrare in conflitto?
Per nulla, anzi. Ne abbiamo parlato nelle scorse settimane con il professor Barbato, Pro Rettore dell’Upo e docente al Disit: se tutto procede come auspicabile, il Campus sarà un volàno straordinario, capace di attrarre ad Alessandria 5-6 mila nuovi studenti, oltre a quelli che già ci sono. Il che significherà forti benefici per chi ha a disposizione appartamenti riqualificati da affittare, ma anche ovviamente per tutto il resto dell’economia cittadina. Noi lo diciamo da sempre: l’Università è una risorsa per tutti, più cresce e più siamo contenti.
Di recente Manuela Ulandi, Presidente provinciale di Confesercenti, ha evidenziato su CorriereAl come i grandi progetti di cui si parla per la zona Orti, ossia Campus e Ospedale, siano fondamentali, ma pongano il problema di che fare di immobili e attività commerciali in altre zone di Alessandria…
Concordo pienamente, e butto anche lì qualche ipotesi. Palazzo Borsalino, per la sua struttura e posizione logistica, ma anche per tutto ciò che evoca, sarebbe un centro museale e culturale polifunzionale perfetto. Ma c’è anche un altro immobile che merita un’ampia riqualificazione, ed è il nostro Tribunale. Così com’è è inadeguato, e nella parte posteriore, su via Cardinal Massaia, ci sarebbe la possibilità di un’espansione davvero interessante, con ampi spazi che risolverebbero una volta per tutte e con costi decisamente competitivi, si risolverebbe d’incanto anche il problema parcheggi. E’evidente che conservare il Tribunale, ampliato e completamente ristrutturato, in quella zona è strategico perché nei pressi della Stazione ferroviaria (dove dovrebbe nascere tra l’altro un grande parcheggio multipiano), e perché tutto attorno ci sono gli studi forensi cittadini. Ovviamente occorre pensare anche al futuro della Valfrè, e del Teatro Comunale: parliamone…
Insomma, se tutto va come auspicato Alessandria nel 2030 avrà cambiato volto completamente, e sarà una città moderna, molto attrattiva per persone e imprese….
Ci sono tutte le condizioni perché questo accade, ma aggiungiamo un altro tassello fondamentale, che è quello della mobilità di merci e persone. Su questo fronte l’avvocato Rossini, presidente di Slala, sta lavorando benissimo, con progetti di ampio respiro, che mettono Alessandria al centro delle strategie. Penso non solo al retroporto ferroviario, ma a quanto è fondamentale arrivare ad avere treni veloci da e per Milano. Se questo accadrà, Alessandria, ma anche le splendide colline del Monferrato del Tortonese ed del Novese a breve distanza da qui, conosceranno davvero una nuova stagione: penso al mercato immobiliare, ovviamente. Ma non solo.
