Che il sistema bancario e finanziario italiano non sia dei più solidi e affidabili ormai lo pensano in molti, ed è certificato da fior di analisi internazionali: non più solo dai ‘gufi’ di casa nostra. Ma questo basta a far sì che il mercato immobiliare, anche locale, torni a crescere in maniera decisa, oppure sarebbero necessarie ben altre condizioni, oggi irrealizzabili? Siamo partiti di qui, stavolta, nella nostra chiacchierata con Franco Repetto, presidente provinciale della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) per cercare di capire se in autunno è lecito attendersi una ripartenza importante delle compravendite, e se il mattone, in tempi di grande instabilità e incertezza, può ancora essere un ‘bene rifugio’.
Presidente Repetto, se le banche tremano, l’immobiliare torna a sorridere?
Magari fosse così semplice! Occorre essere onesti: la realtà è che l’incertezza di questi mesi condiziona fortemente tutti i comparti, compreso quelle delle compravendite di case. Come fai ad essere certo di quel che succederà fra sei mesi, sul fronte della situazione generale del paese, ma anche su quello economico finanziario, e normativo? Quest’ultimo per noi è stato decisivo: in pochi anni gli introiti fiscali dello Stato derivati dalle case degli italiani sono passati, all’incirca, da 10 a 30 miliardi di euro. Credo di aver detto tutto…
Sì, ma spieghiamo meglio…
Ovvio che se tu ‘martelli’ un comparto di tasse, sia in fase di acquisto (solo la tassa del 
registro, dalla seconda casa in poi, è pari al 9% del valore dell’immobile), sia in maniera ricorrente con i diversi balzelli annuali che tutti purtroppo conosciamo, ottieni nel breve l’effetto di incassare molto di più, perché case e palazzi non scappano, e non li puoi occultare. Però al contempo ‘paralizzi’ un comparto vitale dell’economia del paese, come quello edile. Che è quello che è successo dal 2008 in poi.
Torneremo mai ai livelli pre crisi?
Domanda da un milione di euro: facile entusiasmarsi per il primo segno più offerto dalle statistiche. Se però si tratta di semplici rimbalzi, dopo discese verticali, attenti ai facili ottimismi. Nonostante questo, a livello locale qualche segnale positivo comunque c’è….
Meno male presidente: parliamone, e diamo magari qualche consiglio ai non pochi alessandrini che hanno risorse finanziarie ‘bloccate’ in banca, e di questi tempi vorrebbero diversificare. Lei, a chi entra in agenzia da lei con questo obiettivo, cosa consiglia?
L’investimento migliore oggi è quello della fascia intermedia: locazioni dai 50-60 mila euro fino ai 100-110 mila per intenderci. Perché si tratta di immobili facilmente affittabili, a rendite ancora interessanti, soprattutto se rapportate a quelle, quasi azzerate, che vengono oggi proposte dal mercato finanziario. Attenzione però: perché stiamo parlando di appartamenti rimessi a nuovo, accoglienti, fortemente personalizzati rispetto alle esigenze dell’affittuario potenziale, che così diventa reale.
Qual è oggi, ad Alessandria, l’identikit dell’affittuario ‘tipo’?
Per questa tipologia di appartamenti di valore ‘intermedio’, già sistemati e ammobiliati, parliamo di affitti che vanno dai 300 ai 450 euro mensili, e di un target diversificato: si va dal lavoratore, single o con famiglia al seguito, che magari ha la propria attività anche altrove, ma sceglie Alessandria perché città tranquilla e comoda per gli spostamenti, fino agli studenti universitari. Nicchia in crescita costante, e molto interessante. Soprattutto se si riesce a mettere a punto una proposta con diverse camere da letto, nello stesso alloggio.
Però si parla spesso anche di edilizia in crisi, e di 5-6 mila immobili
‘sfitti’ nel solo capoluogo…
E’ così, la stagnazione non è finita, e molti di quegli immobili sfitti rischiano di restare tali: molti perché privi delle caratteristiche di ‘appetibilità’ che oggi il mercato esige. Altri anche perché frutto di operazioni edilizie forse un po’ ‘avventate’, diciamo così: soprattutto per tempi come questi.
Nel resto della provincia come vanno le cose?
Ci sono segnali contrastanti. Nell’ovadese e acquese c’è un significativo aumento delle contrattazioni (a prezzi interessanti), soprattutto grazie ad una clientela ‘forestiera’: genovesi, milanesi, e anche stranieri. Il brand Monferrato comincia a ‘tirare’, e questo lo si vede anche ovviamente sulle colline del casalese. Casale e Valenza, sul fronte delle dimore cittadine, hanno certamente pagato un conto ‘salato’ alla crisi, mentre Tortona sta provando a reagire, e ha sempre il vantaggio di essere la nostra ‘cerniera’ con la Lombardia, con tutti i vantaggi dei ‘riflessi’ del mercato milanese.
Il mercato delle prime case, meno penalizzato sul piano della tassazione e del fisco, ha oggi l’adeguato supporto da parte delle banche? Ossia, i mutui tornano ad essere appetibili?
Ci sono situazioni altalenanti: certamente nel 2015, e fino all’inizio del 2016, il sistema del credito ha ripreso ad ‘incentivare’ i mutui per prima casa, con proposte interessanti. Negli ultimi mesi, però, stiamo constatando un nuovo ‘rallentamento’, con iter nuovamente complicati, e la richiesta di garanzie sempre più ‘stringenti’: speriamo sia una fase transitoria, perché per il mercato ‘prima casa’ un atteggiamento flessibile e aperto da parte delle banche rimane fondamentale.
Ultima riflessione, su un tema ‘scottante’: immobili commerciali, negozi, capannoni industriali. Le nostre città, e anche le periferie, offrono un ‘colpo d’occhio’ spesso desolante…..
Purtroppo è così: è un segmento, questo, legato a doppio filo alla ‘stagnazione’ del comparto industriale, e del commercio. Se ci aggiungiamo che in questo caso mancano quasi sempre incentivi statali (ad esempio non sono contemplate le agevolazioni da ‘cedolare secca’, e da ‘patti territoriali’), è evidente che lo scenario complessivo si presenta complicato. Anche qui, speriamo che dal Governo possano arrivare segnali di stimolo, per rimettere in moto un circuito virtuoso. Certe periferie industriali dismesse, o intere vie cittadine con le serrande abbassate, credo siano dannose per tutta la nostra comunità.
Ettore Grassano
