“Ma quale fuga dalle villette? Quando ho letto quell’articolo, sia pur a seguito di un gravissimo episodio criminale, non ce l’ho più fatta, e ho commentato duramente su facebook: perché il dato reale dice assolutamente il contrario”. Franco Repetto, presidente provinciale della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), fa riferimento al reportage comparso poco tempo fa su un quotidiano, in effetti non troppo tranquillizzante, e forse alla ricerca del titolo ‘a sensazione’: “Ma quali barricate – sorride Repetto -, qui dobbiamo dalla sindrome di accerchiamento in cui stiamo cadendo a tutti i livelli, a causa del clima generale. La realtà è che il mercato immobiliare sta tornando a muoversi, e ci aspettiamo un 2016 di vera ripresa: a partire proprio dalle abitazioni ‘fuori porta’, che stanno tornando ad avere un mercato interessante un po’ ovunque: dal casalese all’ovadese, fino al tortonese”.
Proviamo allora a farci raccontare dal presidente Repetto, a partire dall’analisi dei dati e delle tendenze dell’Osservatorio Fiaip, che anno è stato il 2015 sul fronte delle transazioni immobiliari, e cosa è lecito attendersi dal prossimo anno: è il momento giusto per comprare casa? E quali sono i segmenti di mercato più dinamici, e interessanti per chi vende?
Senza fare ‘melina’ presidente Repetto: come va davvero il mercato
immobiliare?
(sorride, ndr) Nessuna melina, andiamo al sodo: in un recente convegno sul tema tenutosi a Palazzo Monferrato, e anche nel nostro Osservatorio annuale, abbiamo parlato di ‘ripresina’: magari non è un termine tecnicamente ineccepibile, ma rende bene l’idea. Ossia quello che si sta chiudendo è stato un anno in cui abbiamo registrato una piccola ma significativa ripresa delle transazioni, anche se al contempo c’è stata una certa diminuzione del prezzo medio degli immobili.
Con quali differenze territoriali, o di fasce?
Parlerei più di fasce di immobili che di territorio. Domanda e offerta fanno ancora molta fatica ad incontrarsi per appartamenti e case di fascia medio bassa: ossia immobili tutti da ristrutturare, con forti carenze sul fronte strutturale. Lì trovare un accordo è difficile, perché chi vende pensa ancora ai valori di alcuni anni, oggi francamente improponibili. Mente chi compra aspetta sempre che il prezzo cali ancora, e prende tempo.
Per gli immobili di pregio invece è diverso?
Sia gli immobili di fascia media, che medio-alta o altra, hanno un mercato più dinamico rispetto a 24 o anche solo 12 mesi fa. Lì la trattativa, sui due fronti, c’è, è reale e concreta, e in genere si chiude positivamente. La forbice tra domanda e offerta è più bassa insomma, e l’accordo in genere si trova.
Dando uno sguardo ai diversi distretti provinciali, ci sono differenze apprezzabili?
Non enormi, ma qualche peculiarità comunque emerge: Casale e Valenza sono le zone che hanno pagato forse il conto più elevato di fronte alla crisi, ma sono in netta ripresa. Ovada e Tortona si sono stabilizzate, e anzi si nota una certa ripresa nella richiesta degli immobili soprattutto sulle colline: lì l’effetto della vicinanza in un caso di Genova, nell’altro di Milano si fa indubbiamente sentire. E questo apre un capitolo, quello della location geografica, che noi spesso diamo erroneamente per scontato: l’alessandrino si trova allo snodo di tante direttrici importanti, con strade e autostrade che portano ovunque. Nonostante gli enormi limiti del trasporto ferroviario, la nostra posizione logistica è assolutamente un valore su cui puntare.
E Alessandria? Qual è l’andamento del mercato degli immobili nel capoluogo?
E’ un momento molto interessante per chi intende acquistare, poiché si sta cercando di smaltire l’edificato degli anni scorsi, mai venduto: e in alcuni casi i prezzi sono davvero da saldo di fine stagione. Di cui infatti tante coppie, giovani e non, stanno cercando di approfittare.
Quanto pesa sulla ripresa delle transazioni la maggior disponibilità delle banche sul fronte mutui?
I meccanismi di finanziamento sono essenziali, e oggi i mutui sono molto convenienti: soprattutto quelli a tasso fisso, a condizioni molto competitive. Conti alla mano, si fa presto a capire che un mutuo va praticamente sotto la soglia di un affitto, e questo ovviamente stimola il mercato. Come Fiaip con Auxilia, la nostra società specializzata nella mediazione creditizia, cerchiamo di aiutare chi deve sottoscrivere un mutuo ad individuare la soluzione migliore non solo in termini di costo, ma anche di altre caratteristiche del contratto, sul fronte ad esempio assicurativo: cosa succede se ti ammali, o se perdi il lavoro? Esistono soluzioni ad hoc, efficaci: ma occorre saperle individuare.
E il mercato degli affitti commerciali? Ci sono segnali di ripresa?
Lì la strada, ad Alessandria città come un po’ ovunque, è sempre più legata al modello dell’affitto progressivo: ossia l’affittuario (che ormai deve sempre adeguare la nuova struttura ad una serie di norme di legge, e anche a standard di tipo estetico ed architettonico) propone al proprietario della struttura alcuni anni ad affitto agevolato, e in cambio si fa carico delle spese relative all’adeguamento del locale. E’ la strada verso cui si stanno muovendo un po’ tutti.
Gli stranieri sono sempre di più, in provincia come in Italia in generale: rappresentano una fetta di mercato anche loro?
Certamente sì, noi li vediamo come un’opportunità, non come una minaccia. Il che naturalmente non significa che non esistano, anche ad Alessandria, problemi legati all’accoglienza, e anche alla sicurezza, ma è altra questione. Sul fronte immobiliare ci sono sempre più stranieri interessati sia ad affittare che a comprare. E parliamo di tutte le fasce di mercato: dagli alloggi più popolari, fino a russi o inglesi davvero ricchi, interessati a location particolari, soprattutto sulle colline del Monferrato casalese, ma anche del tortonese o dell’acquese e ovadese.
Presidente Repetto, le principali banche italiane hanno creato o stanno 
creando al loro interno vere e proprie società dedicate alla compravendita degli immobili. Fiaip come commenta?
Sul tema anche recentemente, ad un convegno a Palazzo Monferrato, credo di essere stato chiaro: si chiama concorrenza sleale, punto. Dopo di che se la legge lo consente ne prendiamo atto, e ci prepariamo a gestire la concorrenza, senza problemi. Però forse sarebbe meglio se ognuno continuasse a fare, bene, il mestiere che sa fare: dei tuttologi c’è sempre da diffidare. Così come noi siamo alle prese anche con un altro problema sempre intenso, che è quello degli intermediari abusivi. Questione delicata, e dilagante: attenzione a chi ci si rivolge insomma.
Esistono ancora le agevolazioni di legge sul fronte del recupero edilizio?
Per fortuna sì, pare che siano confermate anche per il 2016, così come finalmente, con l’eliminazione dell’Imu sulla prima casa, speriamo che le imposte sulla casa tornino a livelli di normalità, dopo anni davvero esosi, con imposte esorbitanti. La casa deve tornare ad essere un valore tutelato, se vogliamo che il mercato si muova, e che gli italiani tornino a crederci: però le condizioni per un 2016 di crescita ci sono tutte.
Ettore Grassano
