“Qualcosa in questi ultimi mesi dell’anno appena concluso si è mosso, e credo che un po’ di ottimismo non possa che aiutarci: in fin dei conti ad Alessandria e dintorni non si vive male, e non sono poche le coppie giovani che stanno scegliendo di trasferirsi qui, anziché vivere in anonimi palazzi della periferia milanese e torinese”. Franco Repetto, agente immobiliare (ma non pochi lo ricordano anche per i suoi trascorsi di calciatore, dalle giovanili dei Grigi a tante altre squadre della provincia) e presidente della Fiaip, la principale tra le associazioni professionali del comparto, ogni tanto ci aiuta a inquadrare l’evoluzione del mercato, e a capire quali sono le nuove tendenze in ambito di compravendita e affitto immobili, soprattutto a casa nostra. Con lui proviamo a capire cosa aspettarci dal 2015, fra tasse sempre più ‘pesanti’ e la speranza di un recupero di valore del patrimonio immobiliare.
Presidente Repetto, come si è chiuso il 2014, sul fronte della compravendite di immobili nell’alessandrino?
So che tutti si aspettano il solito elenco di problemi e difficoltà, che naturalmente non sono mancate. Ma sono un po’ stanco di questo approccio ‘negativo’, e francamente preferisco guardare il bicchiere come mezzo pieno. Ossia, anche se il contesto è quello di crisi che conosciamo, qualcosa soprattutto nel secondo semestre ha cominciato a muoversi, e speriamo che siano segnali incoraggianti, su cui costruire un 2015 in crescita.
Ma chi ‘fa’ il mercato oggi? C’è una tipologia di acquirente tipico, e di immobili che
vengono richiesti più di altri?
A muoversi maggiormente è la fascia intermedia del mercato: ossia vengono richieste, e acquistate, abitazioni non troppo lussuose (quelle hanno un mercato di nicchia, e anche tutto sommato stabile dal punto di vista dei prezzi: non scendono, nessuno ‘svende’), ma neanche eccessivamente popolari. Anzi, gli alloggi a basso costo, perché ormai datati per età e per qualità, sono quelli che rimangono fermi più a lungo, a meno di ristrutturazioni importanti che li rilancino. Ma gli immobili, sia appartamento che villette singole, con prezzi abbordabili e caratteristiche di un certo tipo in termini di coibentazione, efficienza energetica, ma anche parcheggi e logistica, quelli vanno ancora, anzi c’è una richiesta in positiva crescita.
E chi li compra?
Per lo più coppie giovani, che puntano sull’acquisto prima casa, o comunque sul cambio prima casa. E quel che notiamo è che Alessandria città ricomincia ad essere ‘attrattiva’ rispetto a coppie che arrivano dal resto della provincia, e in cui magari uno dei due lavora spesso a Torino, a Genova o a Milano. Del resto, anche se gli alessandrini amano sono ipercritici e autocritici, questa è una città che, dal punto di vista della qualità dei vita rapportata al costo della stessa, riesce ad offrire spesso soluzioni, abitative e non solo, impensabili altrove.
Anche perché Alessandria è comunque un baricentro logistico, rispetto alle tre città che citava prima….
Certo, e qui si potrebbe aprire il dolente capitolo dei trasporti, su rotaia come su gomma. La situazione delle strade la conosciamo tutti, e proprio perché siamo uno snodo autostradale importante, sarebbe opportuno che anche il resto della viabilità fosse più curata. Ma soprattutto i treni: possibile che non sia realizzabile una sorta di ‘metropolitana leggera’, capace di collegarci in maniera costante e diretta con Milano? E’ assurdo essere così vicini, e avere una linea ferroviaria così lenta e scomoda. A quel punto sì che, con infrastrutture adeguate, Alessandria decollerebbe..
A proposito: Expo 2015 porterà a Milano, si prevede, diversi milioni di stranieri.
Qualcuno prevede che saranno un milione e mezzo soltanto i cinesi. Potrebbero esserci ricadute positive, dal punto di vista immobiliare, non tanto per Alessandria quanto per altre aree della provincia? Pensiamo alle residenze collinari…..
E’ un mercato interessante, su cui sinora l’alessandrino ha investito poco: sia in termini di ricettività temporanea, di tipo turistico, sia sul fronte degli affitti a lungo termine, e delle compravendite sia di immobili di collina, che di aziende agricole, ad esempio. Non è il mio specifico, ma certamente nel nostro comparto ci sono operatori che hanno le competenze giuste per valorizzare questo segmento di offerta, e metterla in contatto con una clientela tanto nazionale quanto internazionale. Più che al turista, è necessario rivolgersi al viaggiatore, per fare una distinzione un po’ raffinata: ossia a colui che ha forse maggiori strumenti per capire e apprezzare il territorio che esplora, e magari ama tornarci, o anche investirci. Con una logica peraltro anche ‘virale’, o più banalmente di passa-parola: che oggi con tanti social e portali tematici specializzati in rete funziona ancora meglio, e più rapidamente.
Il mercato degli affitti in zona come va?
Si muove, anche perché esistono soluzioni mediamente convenienti, diciamo dai 300 ai 400 euro al mese come media. Ma quel che sta mostrando segnali di dinamismo interessante è anche il mercato delle compravendite in zona collinare attorno ad Alessandria: Valmadonna e Valle San Bartolomeo, e poi anche Pietra Marazzi e altri paesi limitrofi stanno diventando sempre più attrattivi: e con la costante ricerca di standard abitativi di qualità, e in un’ottica di casa come investimento importante, di lungo periodo.
Quanto conta, in questa fase di mercato che sembra riaprirsi, un diverso atteggiamento del sistema del credito, e quanto gli sgravi previsti per chi ristruttura e modernizza la propria abitazione?
Incidono entrambi gli elementi: le banche da alcuni mesi sembrano aver capito che non possono sottrarsi al loro ruolo istituzionale di ‘polmone finanziario’ del sistema economico, anche appunto in riferimento a noi cittadini comuni, e alle nostre necessità. Per cui stanno tornando a concedere mutui a condizioni decisamente vantaggiose, e questo aiuta. Così come è importante (soprattutto a livello di condomini) la politica decisa dagli ultimi governi di concedere sgravi e rimborsi fiscali fino al 65% a chi ristruttura casa, o anche la modernizza e riqualifica sul fronte energetico.
Presidente Repetto, se potesse parlare con Matteo Renzi e dargli un consiglio,
ovviamente mirato al suo comparto professionale, cosa gli direbbe?
Senza dubbio che gli italiani proprietari di immobili, ossia la gran parte, oggi chiedono certezza: magari un’unica tassa sulla casa chiara e trasparente (e meno esosa delle attuali, possibilmente), comunque un quadro definito e affidabile. Perché se ogni anno si cambiano le carte in tavola, e sempre in peggio, non può che prevalere la paura, e la ricerca di strategie puramente difensive, che non giovano a nessuno.
Qual è oggi il ruolo della Fiaip, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali di cui lei è presidente provinciale?
Abbiamo un doppio filone di attività: da un lato la rappresentanza politico sindacale della categoria, svolta prevalentemente a livello centrale; dall’altro l’erogazione di una serie di servizi di tipo amministrativo, fiscale e professionale erogati a livello locale. Si pensi solo all’importanza della formazione, sia sul fronte della gestione dei programmi gestionali e della registrazione elettronica dei contratti, che su quello della conoscenza delle lingue straniere, o delle modalità innovative di comunicazione, tramite la rete.
Già, Internet: per voi è più un alleato, o un competitor?
Può essere entrambe le cose, dipende. Internet è uno strumento straordinario, ma va utilizzato nel modo giusto. E senza eccessivi timori, da parte nostra che facciamo questo mestiere ‘sul campo’, rispetto al proliferare di portali specializzati. Guardi, vent’anni fa proliferavano i giornali di annunci cartacei, nazionali e locali. Oggi c’è la rete: sono tutti canali importanti per la diffusione dell’offerta, ma nessuno si sognerebbe di comprare casa a scatola chiusa, sulla base di una bella descrizione e di quattro foto. Per questo il nostro mestiere, in termini consulenziali, rimane centrale. Semmai dobbiamo alzare le antenne in un’altra direzione, che è quella del sistema bancario: lì un paio di grandi gruppi hanno già creato apposite società finalizzate alla compravendita immobiliare. Ed è chiaro che, se tu sei al contempo colui che vende e che deve offrire al cliente una consulenza professionale sulla qualità del prodotto, ma al contempo sei anche la struttura che finanzierà l’eventuale mutuo….beh, lì qualche problema in più, sul piano dell’etica e della correttezza, si potrebbe anche profilare. Osserveremo gli sviluppi, anche dal nostro osservatorio locale.
Ettore Grassano
