Un primo semestre che ha registrato sia a livello tendenziale (rispetto all’anno passato) che congiunturale (rispetto al semestre precedente) una sostanziale stabilità dei prezzi, notevolmente ridimensionati.
E’ quanto è emerso dalla relazione dell’Osservatorio Immobiliare, relativo appunto al primo semestre 2014, presentata da FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) Alessandria, in collaborazione con Confindustria Alessandria. Nel corso della presentazione, si sono messi a confronto i prezzi medi di vendita al metro quadrato, per appartamenti nuovi di 100 mq in zone centrali o semi centrali, di Alessandria e di Asti e ciò che è balzato agli occhi sono state le contrazioni registrate dal 2007 al 2013.
Se ad Alessandria si è passati dai 2.100 euro per mq del 2007 a 1.600 euro del 2013, con un -23,8%, ad Asti si è andati dalle 2.350 euro del 2008 a 1.700 euro del 2013 (-27,7%).
“In generale abbiamo rilevato un’ulteriore leggera contrazione del numero di
transazioni nelle compravendite e di stabilità nelle locazioni – afferma Franco Repetto, presidente provinciale Fiaip – purtroppo, però, al di là di spot pubblicitari che dimostrano rinnovati interessi del sistema bancario verso il settore immobiliare, non cambia nella sostanza l’offerta dei mutui per l’acquisto. Il tasso finito risulta ancora troppo alto anche se i parametri di riferimento sono indiscutibilmente bassi. Il settore commerciale – industriale continua ad essere condizionato dall’incertezza generale ma sono ritornate alcune richieste di acquisto che oggettivamente non si vedevano da anni e che fanno ben sperare per il futuro. Non è cambiata, però, la nostra sensazione espressa in occasione dell’Osservatorio relativo al secondo semestre 2013. Nel recente passato la forbice dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione si è dilatata notevolmente e con ogni probabilità, dopo una prima fase di apparente stallo, questo potrebbe costituire una base per una ripresa del numero delle transazioni”.
Nel complesso Alessandria, nel centro storico e in fabbricati di particolare pregio, ha fatto registrare un calo di cento euro rispetto al semestre precedente nelle quotazioni del massimo (2.600 euro a mq) fino ad un minimo di 550 euro al mq dagli 850 del semestre precedente per quanto concerne alloggi usati e da ristrutturare (quest’ultimo dato relativo a zone periferiche della città e ai sobborghi).
Per quanto riguarda le locazioni l’Osservatorio si è trovato a condividere quanto pubblicato in Gazzetta Ufficiale, in vigore dal 14 luglio 2014, in merito al decreto legge varato dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture in materia di “morosità incolpevole”: secondo tale decreto non pagare l’affitto non è più un reato ma solo a determinate condizioni come perdita del lavoro per licenziamento, situazioni di consistente riduzione dell’orario di lavoro, cassa integrazione fino ad arrivare “alla malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato la riduzione del reddito complessivo della famiglia per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali”.
Permane, inoltre, il limite dello scarso prodotto offerto in termini di qualità (ad esempio negli alloggi arredati la scarsa modernità degli stessi arredi) mentre nei liberi si è notata una mancanza di modernizzazione per quanto riguarda serramenti interni ed esterni, impianti a norma ecc…
A complicare il tutto il ruolo, non da poco, giocato dal contesto urbano (ad esempio pulizia, recupero della decadenza).
L’Osservatorio ha, poi, riportato alcuni argomenti fondamentali per la ripresa del mercato come mutui immobiliari (Auxilia il nome del progetto avviato da Fiaip), mercato immobiliare turistico, con gli stranieri (in particolare tedeschi, danesi, olandesi) sempre più tendenti ad acquistare nel territorio alessandrino e del Monferrato, ormai visto come una nuova Toscana, mercato immobiliare estero, che sta vivendo un momento particolarmente felice e mercato industriale che ha, invece, fatto registrare, nella prima parte del 2014, una stagnazione preoccupante con richieste ai minimi termini e conseguenti conclusioni di trattative.
Tre, alla fine, i temi di grande rilievo evidenziati dal presidente di Fiaip Alessandria.
Il primo, già condiviso da tempo con tutta la filiera immobiliare, riguarda la rigenerazione e cioè ricostruire, rendere di nuovo efficiente per creare valore. Una vera ripresa, secondo quanto dichiarato dai relatori Fiaip, si avrà passando dagli sviluppi, rimasti al palo negli anni della crisi, ma necessari per creare prodotto in linea con le aspettative sia dei clienti che degli investitori.
Il secondo, già ribadito nel primo semestre, porta a pensare che la forbice dei prezzi di vendita si sia dilatata notevolmente e con ogni probabilità, dopo una prima fase di apparente stallo, potrebbe costituire la base per una ripresa del numero di transazioni.
Il terzo si concentra su imposte e tasse: il mattone è purtroppo in continuo stato di allerta e fatica a ritrovare la strada corretta. Necessario, per far ripartire l’economia, liberare il settore da troppe imposte e tasse , rendendo anche più trasparenti e certe tali imposizioni.
“Uno stato civile e moderno – conclude Franco Repetto – dovrebbe effettuare il prelievo fiscale dove è giusto e non dove può”.
Roberto Cavallero
