“Nel nostro settore alle crisi e alle difficoltà siamo vaccinati. Opero nel settore immobiliare, ad Alessandria, dal 1980, e il percorso degli ultimi trent’anni l’ho vissuto tutto. Compresi tanti treni persi, fondamentalmente per una ragione: l’incapacità di fare squadra, e di valorizzare davvero le potenzialità del territorio”. Franco Repetto è il ‘front man’ del settore immobiliare di casa nostra, e dal suo osservatorio di presidente provinciale della Fiaip, la Federazione italiana delle agenzie immobiliari (circa 200 titolari di agenzia in provincia, per complessivi 450 intermediari) ha ‘il polso’ non solo dell’andamento (non entusiasmante) del mercato delle compravendite, ma anche qualche idea su come provare ad uscire dalla situazione di ‘stallo’, per cercare di rilanciare un mercato provinciale asfittico, ma che ha potenzialità fino ad ora inespresse.
Presidente Repetto, è d’obbligo partire da un bilancio sulla situazione nel settore, anche se l’andamento, a grandi linee, lo conosciamo tutti…..
Purtroppo sì: e francamente non è che Alessandria, dove il mercato dell’acquisto di immobili è decisamente fermo, si differenzi gran che dal resto del Paese. Per cui certamente è auspicabile che arrivino interventi di stimolo a livello normativo/legislativo, o quantomeno che si fermi il meccanismo delle costanti penalizzazioni. Si fa un gran parlare dell’eliminazione dell’Imu sulla prima casa, ma il patrimonio immobiliare italiano è molto più diversificato. E ‘bastonarlo’ costantemente è tanto facile quanto autolesionista: o riusciamo a capire che si tratta di un’enorme ricchezza, da rivitalizzare e valorizzare, o abbiamo chiuso.
Alessandria però, la città del dissesto, ha qualche problema in più?
Il dissesto, e tutto lo scoramento che si è creato attorno al comune, certamente crea un clima di pesantezza, di scoramento e sfiducia che è percepibile ovunque. Noi poi, che per mestiere ogni giorno incontriamo tante persone comuni, ne abbiamo un quadro aggiornatissimo, e non esaltante. Però i problemi di Alessandria, sul piano abitativo, arrivano un po’ più da lontano, se vogliamo essere corretti.
Ossia?
Abbiamo perso tanti treni, tante occasioni per valorizzarci di più. Consideri che abbiamo una posizione logistica invidiabile, ma mai del tutto sfruttata. Il grigio non ha caso è un po’ l’emblema della città: di fronte alle opportunità gli alessandrini frenano, scettici, invece di crederci e buttarsi. Penso all’Università, per fare un esempio: se ci avessimo creduto un po’ di più, poteva essere un volàno straordinario, da tutti i punti di vista. Valorizzazione del mercato immobiliare compresa. Invece abbiamo gestito tutto quel percorso con tentennamenti, titubanze, in qualche caso ostilità. Ma vale anche per le aree industriali e commerciali. Pochi territori hanno a disposizione i nostri spazi, e la centralità rispetto a tanti snodi autostradali e ferroviari. Eppure non mi pare che, quando ce n’era la possibilità, si sia investito in maniera decisa neppure in quella direzione.
Oggi, presidente Repetto, si parla per il comune di Alessandria di circa 5 mila alloggi sfitti: è un dato che lei può confermare? Il governo sta ipotizzando di tassare maggiormente, da gennaio, proprio quella tipologia abitativa…
I dati ufficiali e aggiornati noi non li abbiamo, o meglio ne abbiamo di vecchi: certamente nel 2009 gli immobili sfitti erano 3.500, e probabilmente oggi sono di più. Il che peraltro, volendo guardare il bicchiere mezzo pieno, fa sì che Alessandria, per chi cerca un appartamento in affitto (magari non potendo più permettersi, in questo momento, di fare un investimento in termini di acquisto), sia un mercato interessante, con tante proposte, a prezzi competitivi. Naturalmente, se il governo procedesse nella direzione a cui lei fa riferimento, sarebbe un disastro: non solo per Alessandria, ma per tutto il Paese. Un conto è tassare la produzione di ricchezza: altro accanirsi su proprietà assolutamente improduttive, che siano alloggi, negozi o capannoni artigiani e industriali.
A proposito di questi ultimi: le risulta che, come si dice in giro, ci sia chi è disposto a concederli ormai in affitto gratuito, purchè l’inquilino si faccia carico di Imu e spese ‘vive’?
(sospira, ndr) Per fortuna questi sono casi estremi. Ma certamente anche su quel fronte la situazione è critica. Anche se, per fortuna, non tutta la provincia registra lo stesso andamento, e ci sono ancora aree, come il tortonese e l’ovadese, che mostrano una certa reattività, e sono mercati interessanti sia sul fronte dei privati, che delle attività commerciali.
Per il fatto che Tortona e Ovada rappresentano il ‘retroterra’ naturale,
rispettivamente, di Milano e Genova?
Esattamente: ormai il concetto di lavoro è sempre più legato alla mobilità, e sono sempre più numerosi coloro che decidono di optare per una qualità della vita decisamente migliore, come quella della provincia. Dove peraltro ti puoi permettere soluzioni abitative decisamente migliori, a prezzi dimezzati rispetto a quelli delle grandi città. Ovada, e i suoi dintorni, sono un emblema di questo trend: le migliori performances immobiliari della provincia ormai si registrano da quelle parti, grazie al legame strettissimo con la Liguria.
E il Monferrato?
Quella è una vera bomboniera, e una delle occasioni, almeno finora, parzialmente perdute. Nel senso che tutto il Monferrato, dal casalese fino all’acquese, rappresenta un territorio di enorme pregio, che può benissimo competere con aree come le Langhe, o le campagne toscane. Noi, semplicemente, siamo stati meno capaci di ‘fare sistema’, e di valorizzarle. Ma siamo certamente ancora in tempo, e quella può e deve essere una delle direttrici su cui lavorare: dai residenti delle grandi città, ad un numero crescente di stranieri, sono davvero tanti coloro che potrebbero essere interessati ad investimenti, in termini di immobili e di terreni, sul nostro territorio. Bisogna però saperlo promuovere in maniera adeguata, appunto sistemica: e lì scatta, o dovrebbe scattare, il ruolo della classe politica, di chi ci amministra e deve creare le condizioni per lo sviluppo.
Ma lei, Repetto, che 2014 prevede, realisticamente?
Io sono un ottimista per natura, anche se non ignoro che la crisi che stiamo vivendo non è passeggera, e avrà effetti e conseguenze di lungo corso. Come Fiaip, in stretta collaborazione con il Collegio Costruttori (ma anche cercando di coinvolgere banche e istituzioni locali) crediamo moltissimo nella necessità della riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente. Tutto il patrimonio immobiliare edificato fino almeno agli anni Ottanta può e deve essere riqualificato, in un’ottica di efficienza, risparmio e rispetto ambientale. Naturalmente il sistema degli incentivi va mantenuto e aumentato, in maniera da rendere il meno onerosa possibile l’operazione. Ma quella è la strada. Così come, sul fronte delle zone industriali e artigianali, occorrerebbe fare un ragionamento su cosa ha senso conservare, magari in disuso, e cosa invece vale la pena abbattere, per riqualificare. Ma è un percorso complesso, che deve fare i conti anche con la jungla dei piani regolatori, e di regole che spesso cambiano di comune in comune.
Ettore Grassano
