di Ettore Grassano
Come è andato il mercato immobiliare ad Alessandria e provincia nel 2024, e quali sono le dinamiche che si vanno prefigurando per l’anno in corso? Tutti sappiamo, perché lo abbiamo letto, o anche per esperienza diretta, che l’Alessandrino ha conosciuto negli ultimi anni un autentico ‘boom’ delle locazioni, tanto che le agenzie fanno fatica a soddisfare le richieste che, settimanalmente, arrivano su questo fronte. Il mercato delle compravendite fino ad oggi è stato altrettanto dinamico, ma senza che, almeno per ora, questo abbia comportato un significativo aumento del valore degli immobili. Insomma, se nelle grandi città italiane comprare casa è un investimento sempre più oneroso, da noi si acquista ancora a prezzi decisamente ragionevoli. Ma cosa dobbiamo attenderci dal 2025, e dai prossimi anni, fino al 2030? Le previsioni di crescita del mercato occupazionale (si pensi ai grandi insediamenti della logistica, destinati ad aumentare esponenzialmente, ma anche al peso dell’Università, e del polo ospedaliero universitario e della ricerca medico scientifica) si tradurranno in una sempre maggior ricerca di alloggi, nel capoluogo come nelle aree circostanti, e questo genererà anche una spinta ‘al rialzo’ sul fronte del valore del mattone al metro quadro? Insomma, investire in immobili sarà sempre più un ‘buon affare’ per gli alessandrini? Ne parliamo con Franco Repetto, past President e responsabile comunicazione di Fiaip Alessandria, membro del consiglio di amministrazione della Camera di Commercio di Alessandria e Asti, e tra i promotori del progetto Clara Condicio, che ha tra i suoi asset più importanti proprio quello della formazione e qualificazione professionale.
Presidente Repetto, lei esercita la professione di mediatore immobiliare ad Alessandria dal 1980, e il mercato locale lo conosce come pochi altri. Come vede la situazione oggi?
Con grande positività, e forti aspettative di crescita. E aggiungo per fortuna, perché il mercato immobiliare è un indicatore importante dello stato di salute dell’economia in termini più ampi. E poi perché parliamo di ricchezza diffusa: non esistono nell’alessandrino grandi monopoli immobiliari, come magari succede nelle grandi città. Qui ad investire nel mattone, nel corso dei decenni, sono sempre stati gli alessandrini comuni, lavoratori del settore pubblico o privato, commercianti…ossia tutti noi.
Qual è stato l’andamento del mercato nel 2024?
Il 2024 si è confermato un anno sfidante, segnato da una carenza di offerta. Dopo il periodo post‐pandemia, molti immobili sono stati rapidamente assorbiti, lasciando in circolazione un parco immobiliare abitativo composto soprattutto da proprietà che necessitano di interventi di ristrutturazione. Queste condizioni hanno contribuito a una domanda focalizzata su determinate tipologie abitative, mentre l’offerta complessiva risulta limitata.
Alessandria, intesa come comune e aree circostanti, ha risentito in maniera positiva del forte dinamismo economico in corso, dalla logistica a università e ospedale?
Assolutamente sì. Mentre le compravendite a livello regionale hanno visto una contrazione intorno al 3% rispetto al 2023, ad Alessandria sono rimaste sostanzialmente stabili in città, e sono cresciute circa del 3,5% nelle zone extraurbane. Posso anche dare qualche dato ‘puntuale’ riferito al primo semestre 2024. Nella città di Alessandria si segnala il forte “rimbalzo” nella zona C2 – Quartieri: Pista ed Europa (+25%, rispetto al -24,1% dell’anno precedente), un aumento in zona B1 – Centro urbano (+3%, rispetto al -18% dell’anno precedente), un lieve decremento in zona C1 Zona di espansione quartiere Cristo (-2%) e un forte, ulteriore, decremento nella zona C3 Quartieri: Cittadella, Orti, Commercianti, Borsalino (-16%, rispetto al -25,1% dell’anno precedente). Sul fronte del valore al metro quadro, secondo Immobiliare.it a gennaio 2025 – e per estensione le tendenze del 2024 – il prezzo medio per gli immobili residenziali in vendita ad Alessandria è salito a circa 899 €/m², con un incremento del 3,21% rispetto all’anno precedente. Altro dato non trascurabile, il portale evidenzia un calo degli immobili in vendita: a oggi sono visionabili in città circa 1.700 annunci contro gli oltre 2100 di un anno fa. La conseguenza evidente è un potenziale rialzo dei prezzi al mq. Inoltre, sono in preparazione alcune operazioni che porteranno beneficio al mercato immobiliare. Ricordo che il prezzo assoluto in Alessandria nel 2024 ha visto per immobili importanti in classe A …arrivare a 2.200 / 2.350 € al mq.
Alessandria sta conoscendo un’interessante fase ‘espansiva’ sul piano occupazionale: dalla logistica all’università, al polo ospedaliero, sono diversi i fronti ‘attrattivi’: come riuscite a soddisfare il ‘boom’ di ricerca di alloggi in locazione?
È un problema oggettivo che tante agenzie stanno fronteggiando: ci sono più richieste di appartamenti da affittare di quanti non siano quelli disponibili, almeno a determinati standard di accoglienza, oggi giustamente ritenuti indispensabili. Certamente, comunque, il percorso verso Alessandria città universitaria è avviato, e il progetto Fiap del portale www.residenzeuniversitariealessandria.it, avviato nel 2018 e dedicato agli studenti, ai docenti e a tutto il mondo che questo indotto ha creato, sta dando risultati importanti. Ribadisco, abbiamo contribuito a trovare casa a centinaia di ragazze e ragazzi. Ci volle molta determinazione nel mettere insieme le parti, con il dott. Gatti e soprattutto con il geom. Moccagatta di Confindustria Al. Ci siamo riusciti e lo costruimmo con il patrocinio del Comune dell’Università, di Confindustria Alessandria, di Ance Alessandria e con il finanziamento importante della Camera di Commercio di Alessandria, realizzato da Immobiliare.it e da Fiaip Alessandria. La filosofia che lo ha accompagnato era quella di creare un circolo virtuoso. Mi pare che pian piano si stia realizzando. Studiano qui, lavorano qui, creeranno una famiglia qui, vivranno qui. Semplice! Ma, come disse il grande Johan Cruyff, “giocare a calcio è molto semplice, ma giocare un calcio semplice è la cosa più difficile che ci sia”. Vale anche per il settore immobiliare, e probabilmente per molti altri.
Dopo anni di declino sale il numero degli abitanti del capoluogo: questo significa anche maggior fabbisogno di abitazioni…
Questa notizia conferma i dati importanti del mercato immobiliare, ottimi nel 2023, confermati nel 2024. Una domanda enorme di locazioni a cui il mercato non riesce a dare risposta. Da tempo suggeriamo ai nostri clienti di investire in alloggi uso investimento. Il percorso più richiesto è quello di acquistare unità da ristrutturare e poi locarle. Ricordo che con gli accordi territoriali, il rendimento netto, grazie alla cedolare al 10 % e alla riduzione IMU anche del 40% circa, rispetto alla aliquota massima, offre percentuali, di notevole interesse. Il mercato attende operazione sul nuovo che deve partire dal recupero delle tante unità fatiscenti del centro e semicentro della nostra sempre più attrattiva città. Grazie all’accordo territoriale per il Comune di Alessandria, depositato il 30/03/2018 e successive modifiche e integrazioni del 26/luglio/2024, abbiamo costruito un equilibratore che ha permesso di limitare gli aumenti degli anni di forte inflazione, garantendo al contempo al proprietario dell’immobile vantaggi fiscali e in termini di riduzione Imu, se si rispettano determinati parametri.
Un risultato a mio avviso straordinario per lo sviluppo di una città e dei suoi comuni più vicini. Ricordo che la locazione è sempre il primo approccio per chi viene a studiare o lavorare nel nostro territorio.
Guardando al resto della provincia, appare evidente la crescita a due cifre del turismo nel Monferrato. E non è un turismo ‘mordi e fuggì…
Assolutamente, anzi sono flussi che hanno un forte impatto sul mercato immobiliare, sia in termini di locazioni che di compravendite. Finalmente, dopo anni di indecisioni e molta fatica a capire che serviva la parola chiave per aprire finalmente il territorio. Le agenzie immobiliari di Fiaip sono anni che spingevano in questa direzione. Far conoscere le nostre splendide colline a stranieri incuriositi da eccellenze, belle ma in ordine sparso. Certamente abbiamo fornito il nostro contributo nel far acquistare moltissimi immobili, riqualificati e oggi pronti a ospitare migliaia di turisti. C’è ancora molto da fare. In questo bisogna ringraziare Alexala e la nostra Camera di Commercio, pronta a sostenere queste iniziative.
Cosa succederà nel 2025?
Nel 2024 il mercato immobiliare ad Alessandria ha dovuto fare i conti con una doppia dinamica: una domanda focalizzata su immobili pronti per l’uso o facilmente ristrutturabili e una offerta in calo a causa della saturazione del mercato post-pandemico e dell’incremento dei costi di costruzione. I prezzi, sia in vendita che in affitto, sono in crescita, con differenze significative a seconda delle zone e dei segmenti (residenziale, uffici, locali commerciali). Tali evoluzioni suggeriscono che, nonostante la difficoltà di approvvigionamento, il valore degli immobili continui a salire, rendendo il contesto particolarmente interessante per chi guarda a investimenti a medio-lungo termine. Le previsioni per il 2025 indicano una stabilità nel numero di compravendite, il mercato immobiliare di Alessandria mostra segnali di crescita sia nei prezzi di vendita che negli affitti, in linea con le tendenze regionali e nazionali, e con un leggero aumento dei prezzi stimato tra lo 0,5% e il 2%. La domanda di abitazioni rimane elevata, supportata anche dai mutui garantiti dal Fondo Consap fino al 2027. Tuttavia, fattori come inflazione, variabili economiche e la prudenza degli istituti di credito potrebbero influenzare il mercato.
Vorrei concludere con una proposta, che stiamo coltivando con la politica.
L’obiettivo è avviare un confronto costruttivo sul futuro delle politiche abitative. L’ultimo vero Piano Casa risale a 70 anni fa, quando, in meno di un decennio, furono costruiti 2,5 milioni di vani. Oggi è necessaria una riflessione sul Piano casa nazionale e sulla Riforma urbanistica, da coordinare con gli obiettivi della Commissione europea. La priorità deve essere l’immissione sul mercato di immobili in affitto, attraverso un potenziamento dei patti territoriali e maggiori incentivi, privilegiando il recupero del patrimonio edilizio esistente rispetto alle nuove costruzioni. La tutela dell’ambiente e il rispetto del territorio devono essere al centro delle strategie abitative. Tuttavia, resta aperta una questione fondamentale, spesso trascurata nei piani nazionali e non incluso tra le priorità della commissione: la sicurezza del patrimonio immobiliare italiano. La messa in sicurezza, in particolare sotto il profilo antisismico e idrogeologico, è una necessità inderogabile. Investire nel miglioramento estetico ed energetico degli edifici senza garantirne la stabilità strutturale rappresenta un grave spreco di risorse. Prima di pensare alle case green, occorre garantire case sicure, capaci di resistere a eventi catastrofali.
Alessandria ai raggi x
Totale Abitazioni: 53.047 (2024)
Popolazione: 94.172 (2024), ben 2318 in più rispetto al 2023
Superficie del comune di Alessandria 203,57/Km2
452 abitanti/Km2 Densità popolazione (2024)
Reddito annuale medio: 23.893 (€/anno 2022)
