di Ettore Grassano
Sorpresa, o forse non troppo: i diversi player del mercato immobiliare di casa nostra non sono per niente pessimisti sul futuro del comparto, e anzi dati alla mano mostrano una serie di indicatori che consentono di guardare al domani con fiducia, sia pur condizionata:
“Certo, condizionata soprattutto dalla capacità che tutti noi, intermediari ma anche costruttori, e soprattutto proprietari di case e immobili, avremo di valorizzare l’immenso patrimonio di cui disponiamo, e che fermo certamente non può stare”. Franco Repetto è past president e responsabile comunicazione provinciale della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), e presidente della Appc, l’Associazione dei Piccoli Proprietari di Case, ma anche membro di giunta della nuova Camera di Commercio di Alessandria e Asti. Anche quest’anno è stato uno degli artefici dell’Osservatorio Immobiliare di Alessandria e provincia, che nei giorni scorsi ha radunato, virtualmente, attorno ad un tavolo tutti i principali player del comparto locale, oltre ad una ‘guest star’ nazionale come Carlo Giordano, ceo di immobiliare.it, ossia la ‘bibbia’ che ormai chiunque abbia intenzione di comprare, vendere o affittare casa consulta stabilmente, prendendola come baricentro di riferimento.
E proprio da Giordano, a cui è stata affidata la sintesi finale di una densa mattinata di lavori, è arrivata un’analisi lucida, supportata dai dati di Nomisma, società di consulenza e advisor che non ha bisogno di presentazioni: “Il covid ha colpito il mondo, l’Italia e anche il nostro comparto come uno tzunami inaspettato, scavando una buca profonda, le cui conseguenze ancora in parte devono emergere. Da un lato gli italiani sono ricchissimi: solo nel 2020, per motivi che ben intuiamo, sui conti del sistema bancario sono finiti 126 miliardi di euro in più rispetto al 2019, e complessivamente la ricchezza privata del nostro paese (a fronte di un mastodontico debito pubblico, ndr) si aggira sui 10 mila miliardi, di cui 3.500 in finanza, e 6.500 in immobili”. Ma attenzione, avverte Giordano, perché non stiamo parlando di ricchezza statica, e neppure di un capitale destinato a crescere di valore nel tempo ‘per forza’, come gli italiani hanno pensato per generazioni. “Oggi la situazione è radicalmente cambiata – precisa il fondatore e ceo di immobiliare.it -, e gli analisti confermano che sono destinati ad avere un mercato in crescita solo gli immobili nuovi, o completamente riqualificati dal punto di vista energetico. Per gli altri il deprezzamento costante sarà inevitabile. L’altro elemento da tenere in considerazione per il biennio 2021-2022 è che da un lato ben il 6,4% di italiani dichiara che comprerà casa, dall’altro però il mercato dovrà fare i conti con un sistema bancario sempre più cauto a concedere prestiti: e sappiamo bene che oltre l’80% delle transazioni immobiliari oggi avvengono tramite mutuo”.
Positivo il ‘sentiment’ trasmesso durante la presentazione dell’Osservatorio Immobiliare Fiaip dal Collegio Costruttori di Alessandria, rappresentato dall’architetto Stefano Ponzano, che ha evidenziato come, dopo un primo semestre 2020 certamente complicato, diversi indicatori sono già tornati in positivo nel secondo semestre dell’anno scorso, mentre per quest’anno si prevede in provincia un incremento del mercato dell’8,6%, con un forte contributo da parte degli interventi di manutenzione straordinaria: “Il bonus 110% potrà dare un contributo fondamentale non solo in termini di fatturato per la filiera dell’edilizia, per noi ovviamente fondamentale, ma sarà, se correttamente utilizzato, uno straordinario moltiplicatore di valore per il patrimonio immobiliare degli italiani. Proprio per questo, a livello nazionale, l’Ance chiederà al Governo Draghi la massima semplificazione degli iter procedurali, che non devono in alcun modo essere di impedimento al pieno utilizzo di uno strumento che, per il comparto dell’edilizia, speriamo possa rivelarsi il più importante degli ultimi decenni”.
Se, dunque, è lecito attendersi da un lato una crescita delle ristrutturazioni, e dall’altro una ripartenza del mercato delle compravendite, su quest’ultimo fronte un ruolo fondamentale è destinato a giocarlo, sul fronte della concessione del credito, il mondo bancario e finanziario. Gian Luca Pozzato, di Auxilia Finance (società dell’universo Fiaip leader nel settore della mediazione creditizia) ha evidenziato come “Oggi i nostri consulenti sono in grado di offrire risposte in pochi giorni, aiutando la clientela ad inviduare il miglior partner del mondo del credito con cui finanziare fino al 95% del costo della casa con tassi fissi all’1,25% in 25 anni. In un contesto di tassi ancora molto favorevoli, riteniamo fondamentale mettere in campo, in provincia di Alessandria, due giovani professionisti come il dottor Patrick Salvetti e la dottoressa Erminia Vozza, i due consulenti di Auxilia Finance che operando sul territorio daranno il massimo supporto alle agenzie della Fiaip, e alla loro clientela”.
L’Osservatorio 2020 ha messo in luce alcuni elementi fondamentali, ben evidenziati da Franco Repetto, e da altri esponenti Fiaip.
In primo luogo l’esplosione inaspettata del Covid-19 ha sostanzialmente ‘paralizzato’ il mercato per tutta la primavera, con inevitabili conseguenze sul risultato operativo complessivo, su base annua: il 2020 a livello provinciale si è concluso con un totale di circa 3.700 immobili venduti, contro i 4.336 dell’anno prima. “Ma attenzione – ha evidenziato Repetto – perché a fronte del generale calo delle vendite, sono aumentate di circa il 5% le transazioni portate a termine dalle agenzie immobiliari, mentre sono diminuite le trattative tra privati. Segnale di una maggiore fiducia nelle competenze professionali degli operatori del settore. Già il 70% del compravenduto nell’alessandrino era gestito dagli operatori immobiliari, ma nel 2020 la percentuale è salita al 75%, di contro sono diminuite le transazioni tra privati”.
Altro elemento interessante è quello relativo ai prezzi.
Le quotazioni nel 2020, secondo le rilevazioni degli operatori Fiaip, non hanno subito sostanziali modifiche. Si stima in generale nella provincia una lieve flessione dei prezzi, intorno al 3%. Il calo si è fatto sentire maggiormente sugli immobili datati e privi di riqualificazioni.
Il maggior interesse per le case fuori porta ha contribuito a un leggero rialzo dei prezzi per ville e villini. Per esempio ad Alessandria, nelle frazioni di Valle San Bartolomeo, Valmadonna, Litta Parodi, Mandrogne e San Giuliano, si sono registrati valori in lieve crescita. Lo stesso vale per gli attici, soprattutto se con terrazzi, ubicati in buone posizioni urbane.
In generale, si riscontra una buona tenuta dei prezzi per gli immobili nuovi o riqualificati interamente, in questi casi la forbice tra il prezzo richiesto e quello realizzato è quasi nulla. In corso Roma, per esempio, la richiesta di 2.400 euro al metro quadro trova piena corrispondenza nella cifra di realizzo.
Solo Valenza si staglia dall’andamento omogeneo della provincia, con prezzi decisamente in ribasso, tanto che non si calcola più il valore al metro quadro, bensì si ragiona a ‘corpo’ per tipologia di immobile.
Anche il mercato degli affitti è in crescita. Nel 2020 si è toccata quota 12mila contratti registrati in tutta la provincia. In testa Alessandria con circa 7mila locazioni, segue Acqui Terme con 1.900 contratti di affitto.
Un comparto in espansione dunque, che è andato incontro a diverse categorie di soggetti.
In primo luogo c’è il settore sanitario. “Con l’arrivo della pandemia – spiega Repetto – sono stati impiegati nuovi infermieri e medici, provenienti da fuori città che hanno ricercato alloggi in via temporanea per il servizio prestato sul territorio”.
Un altro bacino di utenza è rappresentato dai dipendenti delle Ferrovie dello Stato e dalle Forze dell’Ordine: polizia, carabinieri e vigili del fuoco. Senza dimenticare le aziende della provincia che operano a livello internazionale.
Grazie al portale www.residenzeuniversitariealessandria.it, anche il mondo universitario e quello del Conservatorio, forte di almeno 5mila persone, tra studenti e professori, rappresentano una risorsa per il mercato delle locazioni. In generale non si segnala una perdita nel numero di locazioni, nonostante le lezioni online: la maggior parte di chi aveva un alloggio in affitto ha deciso di mantenerlo. “La sfida – spiega il past president di Alessandria – è quella di riuscire a offrire soluzione abitative di buon livello e mantenere alta l’offerta. Si auspica anche un miglioramento dei trasporti pubblici, più capillari ed efficienti soprattutto verso Milano”.
Dai dati registrati da ‘immobiliare.it’, nel 2020 ci sono state 75.696 visite sul portale Residenze Universitarie di Alessandria. Sono state viste 431.467 schede di immobili e mediamente ogni utente ha guardato circa 6 annunci (5,7). Ogni sessione di ricerca è durata in media 4 minuti. Gli internauti complessivamente hanno trascorso sul sito 5mila ore.
Il mese record è stato settembre 2020 con una media di 291 accessi al giorno per un totale di 9.030 visite totali. A dicembre ci sono state mediamente 190 visite giornaliere per un totale mensile di 6mila. Il 2021 inizia con un ottimo sprint nelle ricerche di immobili destinate al mondo accademico: gennaio 2021 ha totalizzato quasi 8mila visite (257 al giorno in media).
La tipologia più richiesta nel mercato delle locazioni è il bilocale, arredato e ristrutturato. Il prezzo massimo realizzato è di 1.000 euro al mese per un attico con terrazzo e finiture di pregio, sito in una zona dotata di servizi, ma non centralissima. Ciò dimostra che lo stato dell’immobile è decisivo per il suo rendimento, ancor più della posizione in cui sorge.
Purtroppo un elemento negativo per il mercato delle locazioni è la carenza nell’offerta di alloggi di alto livello, ovvero ristrutturati e ammodernati. Per dotarli di queste caratteristiche qualitative è infatti necessario un investimento iniziale, che però è ripagato da un ritorno economico certo e di rilievo.
CONTRATTI AGEVOLATI – CONVENZIONE TRA FIAIP E APPC (Associazione Piccoli Proprietari Case)
La principale tipologia contrattuale utilizzata per gli affitti è quella a canone agevolato (3-4-5-6+2). Gli accordi territoriali si sono rivelati uno strumento efficace. A far da volano al mercato degli affitti è la cedolare secca strutturale al 10% e grazie alla riduzione dell’Imu sulla seconda casa pari al 25%, i canoni hanno visto una leggera flessione con un incremento delle compravendite destinate all’investimento.
“Gli accordi territoriali – spiega Repetto – sono vigenti in tutta la provincia e grazie alla convenzione tra Fiaip e Appc, molti proprietari sono stati invogliati a ristrutturare le proprietà di famiglia per destinarle alla locazione. È anche compito dei mediatori immobiliari informare e sostenere queste agevolazioni in modo da incentivare la vita nei borghi”.
Ma come sarà davvero l’anno che è appena cominciato?
La previsioni da parte degli esperti vede un 2021 positivo, con un aumento del numero di compravendite e prezzi stabili. “La pandemia ci ha insegnato che la casa è un rifugio prezioso – dice Repetto – e secondo le nostre proiezioni, nei prossimi cinque anni, a partire dal 2022, ci sarà una progressiva ripresa dei valori, soprattutto per effetto dell’inflazione”.
Nel 2021 si prospetta un consolidamento dell’interesse per le abitazioni spaziose, ai piani alti nei centri urbani, con balconi e terrazzi, e per le case indipendenti o semi-indipendenti con giardino o cortile. Una richiesta che inevitabilmente spingerà i loro valori a salire. Il mattone ritrova dunque vigore come bene su cui investire, che sia per abitarci o per darlo in affitto. La novità del superbonus al 110% dà nuova linfa al settore, con benefici sia in termini energetici sia estetici per le città.
Un progetto per il 2021, a sostegno della categoria, è quello avviato con la nuova Camera di Commercio di Alessandria e Asti. “Grazie al ruolo che mi è stato affidato – spiega Repetto – come consigliere e membro di Giunta al settore Servizi in Camera di Commercio, siamo in grado di portare avanti, insieme con Confindustria, Ance e Fiaip, un programma di ampio respiro per contrastare l’abusivismo a favore della trasparenza: una vera attività di difesa di chi è iscritto al Ruolo della professione”.
Un altro progetto che prenderà il via prossimamente è quello di istituire uno specifico percorso di inserimento nel mondo del lavoro dei giovani mediatori immobiliari. “Si tratta in concreto – spiega Repetto – di creare una sorta di agenzia di collocamento che permette l’incontro tra chi ha appena ottenuto l’abilitazione di mediatore e le agenzie immobiliari che cercano personale e risorse”.
