di Enrico Sozzetti
L’Osservatorio annuale della Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) racconta di un 2020 all’insegna della pandemia, ma anche della trasformazione, dell’innovazione, dell’evoluzione di una economia dai risvolti inattesi.
Quale mercato immobiliare nel 2021? Una risposta incoraggiante, benché ovviamente condizionata ancora per i prossimi mesi dall’incertezza legata alla pandemia, arriva dall’Osservatorio immobiliare della provincia (i dati sono relativi al 2020) elaborato dalla Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) e presentato insieme all’Ance Alessandria (Associazione nazionale costruttori edili) che ha completato il quadro del settore con analisi e previsioni anch’esse con il segno ‘più’, anche se modesto.
A giudizio degli esperti il 2021 potrebbe essere positivo, con un aumento del numero di compravendite e prezzi stabili. «A partire dal 2022, ci sarà una progressiva ripresa dei valori, soprattutto per effetto dell’inflazione» afferma Franco Repetto, past president e responsabile della comunicazione di Fiaip Alessandria. Quest’anno è atteso «un consolidamento dell’interesse per le abitazioni spaziose, ai piani alti nei centri urbani, con balconi e terrazzi, e per le case indipendenti o semi-indipendenti con giardino o cortile. Una richiesta che inevitabilmente spingerà i loro valori a salire. Il mattone ritrova dunque vigore come bene su cui investire, che sia per abitarci o per darlo in affitto. La novità del superbonus al 110 per cento – aggiunge – dà nuova linfa al settore, con benefici sia in termini energetici, sia estetici per le città».
Un progetto per il 2021, a sostegno della categoria, è poi quello avviato con la Camera di Commercio di Alessandria e Asti. «Grazie al ruolo che mi è stato affidato – spiega Repetto – come consigliere e membro di Giunta al settore Servizi in Camera di Commercio, siamo in grado di portare avanti, insieme con Confindustria, Ance e Fiaip, un programma di ampio respiro per contrastare l’abusivismo a favore della trasparenza: una vera attività di difesa di chi è iscritto al Ruolo della professione». E un altro progetto che prenderà il via prossimamente è quello di istituire uno specifico percorso di inserimento nel mondo del lavoro dei giovani mediatori immobiliari. «L’obiettivo – spiega Repetto – è creare una sorta di agenzia di collocamento che permette l’incontro tra chi ha appena ottenuto l’abilitazione di mediatore e le agenzie immobiliari che cercano personale e risorse». Il mercato cambia, la tecnologia evolve e la capacità di essere sempre aggiornati è quella che può fare la differenza su tutto. È necessario un salto culturale da parte delle agenzie e degli operatori per rispondere alle esigenze dei clienti. In una parola, competenza. Quella che ha cambiato l’approccio stesso ai clienti, ai mercati, alla trattativa fino all’utilizzo di strumenti come i portali web «che sono una opportunità» come sottolinea Repetto, ricordando sia quello di “Immobiliare.it”, sia www.residenzeuniversitariealessandria.it che guarda al potenziale della presenza degli studenti universitari ad Alessandria (l’analisi verrà affrontata in un prossimo articolo, ndr).
Ma questo modo nuovo, e innovativo, di gestione come si traduce sul fronte del mercato immobiliare? Nel 2020 è stato travolto dal Covid-19. «L’obbligo di restare a casa – si legge sul rapporto – ha risvegliato il significato e il valore dello spazio in cui si abita e ha dato nuovo sprint al settore nel secondo semestre dell’anno. Uno slancio che ha permesso di recuperare in parte la contrazione delle vendite subita nel lockdown. Si stima, infatti, che il numero di compravendite nella provincia sia sceso almeno del 15 per cento rispetto al 2019, con un totale di circa 3.700 immobili venduti, contro 4.336 dell’anno prima. A fronte del generale calo delle vendite, si prevede un aumento di circa il 5 per cento delle transazioni portate a termine dalle agenzie immobiliari, mentre sono diminuite le trattative tra privati. Già il 70 per cento del compravenduto nell’alessandrino era gestito dagli operatori immobiliari, ma nel 2020 la percentuale è salita al 75 per cento, di contro sono diminuite le transazioni tra privati. A confermare questa tendenza ci sono i dati del portale ‘immobiliare.it’. Emerge infatti che nella provincia di Alessandria il 91 per cento degli annunci immobiliari è stato pubblicato dalle agenzie. Mentre nel 2019 era l’88,91 per cento. Di conseguenza, gli annunci gestiti da privati, che nel 2019 rappresentavano circa l’11 per cento, sono scesi all’8,97 per cento del mercato».
Le quotazioni nel 2020, secondo le rilevazioni degli operatori Fiaip, non hanno subito sostanziali modifiche. Si stima in generale nella provincia «una lieve flessione dei prezzi, intorno al 3 per cento. Il calo si è fatto sentire maggiormente sugli immobili datati e privi di riqualificazioni. Il maggior interesse per le case fuori porta ha contribuito a un leggero rialzo dei prezzi per ville e villini. Per esempio ad Alessandria, nelle frazioni di Valle San Bartolomeo, Valmadonna, Litta Parodi, Mandrogne e San Giuliano, si sono registrati valori in lieve crescita. In generale, si riscontra una buona tenuta dei prezzi per gli immobili nuovi o riqualificati interamente, in questi casi la forbice tra il prezzo richiesto e quello realizzato è quasi nulla. In corso Roma, per esempio, la richiesta di 2.400 euro al metro quadro trova piena corrispondenza nella cifra di realizzo. Solo Valenza si staglia dall’andamento omogeneo della provincia, con prezzi decisamente in ribasso, tanto che non si calcola più il valore al metro quadro, bensì si ragiona a ‘corpo’ per tipologia di immobile».
Affitti. Il mercato è in crescita. Nel 2020 si è toccata quota 12.000 contratti registrati in provincia. In testa Alessandria con circa 7.000 locazioni, seguita da Acqui Terme con 1.900 contratti di affitto.
L’andamento nei Comuni centrozona presenta alcuni elementi comuni sul piano dei trend, con i dati alessandrini positivi per i sobborghi in zona collinare e andamenti con il segno “più” per il quartiere Cristo, particolarmente vivace, mentre continua a pesare l’ampio patrimonio immobiliare degli anni Sessanta e Settanta del secolo scorso. Nelle altre città, le novità arrivano non dal centro urbano, bensì dalla campagna e dalle zone collinari, dove sono tornati, acquistando, clienti da fuori regione (per prima la Lombardia).
Ma quello che la sta facendo da padrone è il mercato del lusso, capace di accendere i riflettori sull’intero territorio provinciale, creando le condizioni per futuri, ulteriori, investimenti. L’Osservatorio immobiliare conferma la potenzialità del Monferrato che «offre una qualità di vita decisamente più ‘a portata d’uomo’, garantendo tutti i servizi e attirando così l’attenzione di nuovi clienti». La pandemia ha avuto un duplice effetto. Da un lato il numero delle transazioni potrebbe risultare inferiore rispetto agli anni precedenti, ma il livello qualitativo «è salito: si sono venduti immobili di maggior pregio e quindi più costosi» sottolinea la Fiaip. Le caratteristiche più apprezzate e richieste sono state «le piscine, il verde, il panorama, la casa libera su quattro lati, la quiete, i comfort, la linea internet. Non ultimi, gli impianti di climatizzazione, la domotica, gli elettrodomestici e la componentistica di ultima generazione».
In questo segmento di mercato, per le caratteristiche delle singole abitazioni, la formulazione del prezzo non si limita a valori al metro quadro, anche perché in molti casi gli immobili sono stati venduti con gli arredi. Ecco alcuni esempi. A Conzano, 485.000 euro per una villa di 250 metri quadrati con parco e piscina, e una villa con piscina a 430.000 euro. A Cella Monte, un casale ristrutturato è stato venduto a 420.000 euro, a Ottiglio 110.000 euro per un rustico (interamente da ristrutturare), a Odalengo, una lussuosa villa di 600 metri quadrati con piscina e 15.000 metri quadrati di terreno è stata venduta per 900.000 euro, mentre a Vignale Monferrato, un casale ristrutturato con 23 ettari di terreno è stato acquistato a 650.000 euro. «In Italia – rileva l’Osservatorio Fiaip – il mercato del lusso è soprattutto un ‘affare’ straniero. La grande maggioranza delle richieste arriva dagli Stati Uniti (18 per cento), dalla Germania (13 per cento) e dalla Gran Bretagna (12 per cento). Olandesi, svizzeri, danesi, belgi, svedesi sono soprattutto attratti dal Monferrato con investimenti più contenuti o comunque sotto il milione di euro». Aggiunge Andrea Monti, responsabile settore estero di Fiaip: «Molte agenzie hanno gestito tutto da remoto e, in particolare in Monferrato, una compravendita con stranieri è andata in porto online».
L’altra novità arriva dal mercato industriale e commerciale. «Affermare che il 2020 sia stato un buon anno, alla luce di quanto avvenuto, potrebbe sembrare una blasfemo. In realtà – rileva l’Osservatorio immobiliare esattamente con queste parole – è quanto si constata dai risultati di mercato. Nonostante le difficoltà create dalla pandemia, si è verificata un’effervescenza a cui non eravamo più abituati da tempo. Le ragioni di questa situazione, in controtendenza con quello che ci si poteva aspettare, vanno ricercate nella grande offerta di immobili usati a prezzi estremamente contenuti. Un segmento del mercato che ha mantenuto l’andamento degli anni scorsi e che continua ad essere incrementato da altri immobili simili, messi in vendita, soprattutto dagli istituti di credito che se ne sono re-impossessati. Questo flusso è determinato dalle pratiche fallimentari, quelle che si sono aperte negli scorsi anni sono giunte a conclusione, ma è un processo che non accenna a finire e ciò concorre a mantenere i prezzi bassi».
E poi c’è la logistica, comparto in cui hanno preso corpo «specifiche iniziative, in particolare nel tortonese dove si stanno realizzando strutture nuove, attraverso il recupero di aree dismesse, ma anche il riadattamento di immobili esistenti». Poi c’è la logistica alimentare per la quale «sono in corso la ristrutturazione e ampliamento di un’importante struttura con dotazioni di celle per la conservazione e la movimentazione di alimenti. Gli immobili sono stati parzialmente demoliti e poi ricostruiti e ampliati, dotando la parte rinnovata di attrezzature d’avanguardia».
