“Il mercato immobiliare si regge su due fondamentali pilastri: le compravendite e le locazioni. Grazie ai recenti accordi territoriali per il Comune di Alessandria il mercato delle locazioni, già piuttosto dinamico, offre oggi opportunità notevoli sia ai proprietari di case sia ai locatari. Sta a noi ora riuscire a valorizzare il mercato, evidenziando i nuovi aspetti positivi a chi ancora non li conosce”. Franco Repetto ad Alessandria e dintorni non ha bisogno di grandi presentazioni: è stato a lungo presidente provinciale e regionale della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), di cui è tutt’ora past president e delegato alla comunicazione, ed è al contempo presidente della APPC, l’Associazione dei Piccoli Proprietari di Case, realtà associativa che a questo accordo ha lavorato con tenacia, ritenendolo uno snodo fondamentale per l’economia immobiliare. “Nel nostro paese – sottolinea Repetto – e in particolare nell’alessandrino, l’immobiliare rappresenta da sempre una risorsa preziosa e ‘diffusa’. Ossia non è un patrimonio concentrato in poche mani, ma per la gran parte una ricchezza distribuita fra i privati cittadini, con tante famiglie che, nel corso dei decenni, hanno investito i loro risparmi nella seconda o terza casa e alcuni anche oltre , il famoso ‘mattone’.
Sacrosanto cercare di fare in modo che, dopo tante penalizzazioni sul fronte fiscale e della valorizzazione, il settore possa tornare a ‘respirare’. Anche perché se riparte l’immobiliare riprende fiato tutta l’economia del territorio”. Proviamo allora a farci spiegare da Franco Repetto, evitando il più possibile tecnicismi da addetti ai lavori, perché l’accordo recentemente stipulato fra comune di Alessandria e le diverse associazioni del settore che rappresentano sia i proprietari che gli inquilini rappresenta un’opportunità per tutti.
“Esiste un mercato delle locazioni regolamentati dalla legge 431/1998 – spiega Repetto – dove troviamo due tipologie di contratto: A -Contratto di locazione “LIBERO” e B – Contratti di locazione “CONCORDATI”.
Per i primi i classici 4+4 abbiamo l’opzione di cedolare secca al 21% e pagamento pieno dell’imposta Imu.
I contratti CONCORDATI sono suddivisi in tre tipologie 1) contratti ad uso abitativo agevolato
(art. 2 comma 3); contratti abitativi di natura transitoria (art.5 comma 1); contratti di locazione per esigenze abitative degli studenti universitari ( art. 5 comma 2 ).
Il 30 marzo scorso sono stati firmati i nuovi accordi relativi al comune di Alessandria.
A questo proposito è stata stipulata una convenzione tra gli associati di Fiaip e la A.P.P.C. Alessandria. Nello specifico, sul sito del comune di Alessandria sono consultabili tutte le tabelle che tengono conto di diversi aspetti: zona; tipologia; caratteristiche; elementi e parametri oggettivi”.
“I patti territoriali – sottolinea Repetto – possono essere applicati ai contratti agevolati (i classici 3+2 
durata minima ), ai contratti transitori (da 1 a 18 mesi) ed agli universitari (da 6 a 36 mesi).
I vantaggi sono notevoli, elenchiamo i principali: per i proprietari si va dall’applicazione della cedolare secca del 10% rispetto al 21%, ad una riduzione Imu del comune di Alessandria, oltre a quella fiscale del 25%. Per gli inquilini scattano meccanismi di detrazione fiscale sulla locazione. Inoltre le imposte di bollo e registrazione vengono azzerate se si opta per la tassazione con la cedolare secca”.
Ma come si fa, concretamente, a beneficiare di questi sgravi, e a sapere chi ne ha diritto? “Il Comune di Alessandria – spiega Franco Repetto – pubblica sul proprio sito l’accordo con tutti gli allegati, dove i firmatari hanno predisposto le tabelle e i parametri che consentono di verificare la fattibilità dei contratti. Il decreto interministeriale 16/01/2017 alll’art.1 comma 8 recita che per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione sono da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una delle organizzazioni firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.
Sul sito del comune i cittadini possono trovare l’elenco completo.
Spetta a questi soggetti verificare la situazione dei diversi contratti di locazione concordati , asseverandone i contenuti.
Già nel 2017 furono più di mille coloro che fecero questa scelta: “quest’anno è prevedibile e auspicabile che con i nuovi accordi rivisti e ridotti per contribuire a facilitare il mercato delle locazioni in città possa, grazie alla disponibilità del comune e alla fiscalità generale, aumentare il numero delle transazioni”.
Con quali vantaggi, appare piuttosto evidente: “Alessandria – spiega il presidente APPC – è baricentrica rispetto ad una serie di aree importanti, a partire dal famoso triangolo industriale.
Inoltre i dati ci dicono che le persone che per lavoro e turismo prendono in locazione appartamenti in città sono in sensibile aumento. Questo fa sì che da noi, grazie ad un’offerta immobiliare sempre più di qualità e ai nuovi accordi, abbiamo contribuito a sostenere questo percorso, confermando e migliorando la premialità relativa al risparmio energetico già presente nei precedenti accordi del 2015. Abbiamo inoltre introdotto per gli immobili oggetto di importanti interventi edilizi (elencati nell’accordo) documentati da Scia o Cila, il passaggio da una o a due fasce successive, dove l’anno di riferimento non sarà più quello di costruzione ma i valori da utilizzare saranno quelli, di cui all’allegato B (tabella di riferimento per i valori minimi e massimi dell’accordo territoriale).
Il mercato delle locazioni ha sempre ‘tenuto’ bene, anche in questi anni di indubbia crisi. Aggiungiamoci l’Università: già oggi un mercato di 3.500 studenti, oltre al personale che ci lavora, docente e non. Se, come sembra probabile, la realtà dell’Upo a livello alessandrino crescerà ulteriormente nei prossimi anni, questo significherà per la città lievito culturale, ma anche economico: che non fa mai male”.
Nel resto della provincia, “a partire dai centri zona, ma con estensione anche a tutti i piccoli comuni che vorranno aderire”, gli accordi territoriali dovrebbero partire a breve, e anche lì si attendono ‘ricadute’ positive.
Nel frattempo come va il mercato delle compravendite? La valutazione di Franco Repetto è equilibrata, fra luci e ombre: “I dati ci dicono che il numero di transazioni è in aumento, ma che i prezzi rimangono mediamente bassi, e parlo soprattutto per il capoluogo: ovviamente qui entra in gioco la crisi, ma anche i gravi carichi fiscali che pesano sugli immobili, e certamente uno squilibrio tra domanda e offerta. Diversa, e a ‘macchia di leopardo’, la situazione in altre aree della provincia: depressa Valenza, per fare qualche esempio, più dinamiche Tortona e ovadese, per la vicinanza con Milano e Genova. Davvero interessante poi la situazione del Monferrato, inteso in senso molto ampio: non solo quello casalese, per intenderci, ma anche l’acquese da un lato, e le colline alessandrine dall’altro. Qui i dati dicono che crescono i turisti, soprattutto stranieri, che magari scoprono la zona grazie ad una vacanza occasionale, e se ne innamorano, al punto da fare poi investimenti immobiliari importanti: dalla villa in collina, alle tenute vitivinicole.
A questo dovremmo contribuire con le locazioni di case, casali e ville, ancora poco sfruttate, ma anche in questo caso come per gli appartamenti bisogna lavorare e migliorarne la qualità edilizia, tecnologica ed energetica”.
Ettore Grassano
